(818 S. K. m. 162, 355)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.4.1995 tarihinde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 9.4.1997 tarihli hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, davalılardan T. K. vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, arsa sahipleri ile yüklenici arasında, noterde düzenlenen inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerden çekişmeli olanının yükleniciden satın alımına dayalı tescil istemine ilişkindir.
Davacı, yükleniciye düşen dairelerden çekişmeli olanını satın aldığını ileri sürerek, yüklenici ve arsa sahipleri aleyhine işbu davayı açmıştır. Kural olarak arsa sahibi ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat yapılması hususunda sözleşme düzenlendiğinde ve sözleşme koşulları yerine getirildiğinde yüklenici kişisel hak kazanır. Yüklenici bu kişisel hakka dayanarak arsa sahibinden sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir veyahut da Borçlar Yasası'nın 162 ve izleyen maddeleri uyarınca, yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin rıza ve muvafakatını almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Üçünçü kişi de gerek sözleştiği yükleniciye ve gerekse arsa sahibine karşı temellük ettiği bu kişisel hakkı ileri sürme olanağına sahiptir. Bu nedenledir ki, kendisine satılan bağımsız bölümün mülkiyetinin adına nakledilmesini isteyebilir.
İşbu davada yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki sözleşme de, karşılıklı edimleri içeren ve noterde resmi şekilde düzenlenen bir akittir. Ancak, yüklenicinin bu sözleşme uyarınca kendisine düşen edimlerin tamamını her vechesiyle yerine getirip getirmediği dosyadan anlaşılamamıştır. Bir kısım yerlerin bitirilmesine karşın, bir kısım yerlerin yarım kaldığı iskân alınmadığı arsa sahiplerince savunulmaktadır.
Yukarıda da belirtildiği üzere, yüklenici veya ondan bağımsız bölüm alan kişinin tescil isteyebilmeleri için yüklenicinin edimini eksiksiz yerine getirmiş olması gerekir. Eğer yüklenici edimlerini tamamen yerine getirmemiş ise bu noksan bıraktığı işler de pek az bir boyutta bulunur, bir başka anlatımla arsa sahipleri tarafından tahammülü mümkün ölçülerde eksiklik kalırsa; bu eksikliklerin, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişi ve kişiler tarafından tamamlanması veya tutarının para olarak ödenmesi suretiyle noksanlığın karşılanması hallerinde bağımsız bölüm alan bu kişi veya kişilerin tescil isteme haklarının varlığı kabul edilebilir.
Bu nedenledir ki, mahkemece, öncelikle tüm binanın ve bağımsız bölümlerin tamamen yapılıp yapılmadığının, varsa eksikliklerin kalem kalem nelerden ibaret olduğunun, bu noksanlıkların binanın tamamının bitmesi durumu gözetilerek yüzde oranının bilirkişilere tespit ettirilip, açıklattırılması gerekir.
Bu saptamadan sonra da, varsa noksan bu işlerin ya yüklenici tarafından, onun olmaması veya yüklenmemesi halinde de, akdi halefleri bulunan ondan bağımsız bölüm alan kişi veya kişiler tarafından yerine getirilip getirilmeyeceği üzerinde durulup, haleflerin bu noksanlıkları gidermeleri veya tahammülü mümkün çok cüzi bir oranda eksiklik tespiti halinde de bunun para alarak karşılığını yükleniciden bağımsız bölüm alan kişi veya kişilerin ödemeleri halinde tescil isteme haklarının oluşacağı gözetilerek bir karar verme yolu tercih edilmelidir.
Az önce değinildiği üzere, dosyada bu durum tespit edilmemiş olup, inşaat sözleşmelerinde asıl olan sözleşmenin tarafı bulunan kişice edimlerin yerine getirilmesi halinde tescil isteme olanağının doğacağıdır. Eğer taraf olan yüklenici eksik bırakarak işi terketmiş ise, ona halef olan kişi veya kişiler onun yerine geçerek bunu tamamladıklarında tescil hakları doğar. Eksiklikler tamamlanmadan yükleniciden bağımsız bölümleri alan bu kişilere tescil imkânı verilirse arsa sahipleri aleyhine bir durum doğmuş olur.
Bu hususlar üzerinde durmadan mahkemece eksik inceleme ve araştırma ile davanın görülüp yazılı şekilde karara bağlanması doğru değildir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı T. K. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 9.2.1998 tarihinde, oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy