(818 S. K. m. 162, 355)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.5.1997 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; dava'nın kabulüne dair verilen 1.10.1998 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasında noterde düzenlenen inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerden çekişmeli olanın yükleniciden satın alımına dayalı tescil istemine ilişkindir.
Kural olarak arsa sahibi ile yüklenici kat karşılığı inşaat yapılması hususunda anlaştıklarında ve bu anlaşma koşulları yerine getirildiğinde yüklenici kişisel hak kazanır. Bu kişisel hakka dayanarak yüklenici, arsa sahibinden inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine bırakılan bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir. Veyahutta Borçlar Kanun'un 162 ve onu izleyen maddeleri hükmünce yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin rıza ve muvafakatını almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik edebilir. Üçüncü kişi, gerek akidi olan yükleniciye ve gerekse arsa sahibine karşı temellük ettiği kişisel hakkı ileri sürme olanağına sahiptir. Bu nedenle üçüncü kişi kendisine satılan bağımsız bölüm veya bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir.
Açıklanan kural uyarınca yüklenicinin kişisel hak kazanabilmesi, bu hakkı Borçlar Kanun'un 162 ve onu izleyen maddeleri hükmünce üçüncü kişilere temlik edebilmesi, kendisinin veya halefi olan üçüncü kişinin tescil isteyebilmesi için yüklencinin tüm edimini yerine getirmesi, diğer bir deyimle inşaatın sözleşme uyarınca tamamını yapması ve kullanmaya hazır bulundurması gerekir. Eser sözleşmelerinde yükleniciye kademeli satış yetkisi tanınması, onun bağımsız bölüm satarak elde ettiği gelirle inşaatı tamamlayabilmesi amacına yöneliktir. Yoksa yüklenici inşaatı tamamlamadan bağımsız bölüm satamaz. Yapılan inşaatta eksik bırakılan işlerin arsa malikleri yönünden katlanılabilir oranda olması halinde ise, yüklenici veya yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilere bu eksikliğin giderilmesi veya bunun için zorunlu bedeli depo etmeleri için önel verilerek sonucuna göre yüklenici veya ondan bağımsız bölüm satın alanların kişisel hak kazanıp kazanmadıkları tespit edilir.
Somut olayda arsa malikleri ile yüklenici arasında 15.7.1992 tarihinde düzenlenen inşaat sözleşmesine göre, iskan ruhsatının alınması yükleniciye ait 30.10.1993 tarihinde bina bitirilecektir. Mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporunda sadece ortak yerlerdeki eksiklikler tespit edilmiş, arsa maliklerine bırakılan bağımsız bölümlerdeki eksiklikler belirlenmemiştir. Arsa maliki davalıların yüklenici tarafından yarım bırakılan inşaattaki eksik işlerin kendileri tarafından yapıldığını savunmaları ve una ilişkin faturalar ibraz edildiği halde bilirkişi raporunda bunlar incelenmemiştir. Ortak yerlerdeki eksik iş oranı %10'dur. İskan raporu alınmamıştır. Yüklenicinin belediyeye borcu vardır ve projede bodrum kat olmadığı halde inşaatta bodrum kat olmadığı halde inşaatla bodrum kat yapılmış olup bu yöndende projeye aykırılık mevcuttur. Yukarıda belirtilen kurala, dosyadaki bilirkişi raporu, tanık beyanları noterde düzenlenen sözleşmelere göre, yüklenici inşaat sözleşmesi gereğince kendisine yüklenen edimlerini yerine getirmemiştir. Bu durumda yüklenicinin ve ondan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin kişisel hak kazandığı kabul edilemez. Bütün bu hususlar gözetilmeden yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle, yerinde olan temyiz itirazlarının kabulüne, Usul ve Yasa'ya aykırı kararın (BOZULMASINA), 21.6.1999 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy