(818 S. K. m. 162)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.9.1996 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 20.10.1998 günlü hükmün Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle; süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan binada, inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerden çekişmeli olanının yükleniciden satın alımına dayalı tescil isteğine ilişkindir.
Mahkeme; davacının yükleniciler ile yapmış olduğu sözleşmenin sadece bunlar arasında geçerli olacağını, yüklenicilerin tapuda isimlerinin geçmemesi nedeniyle harici satışın arsa sahibi davalılara karşı ileri sürülemiyeceğini belirterek davanın reddine karar vermiş, hükmü; davacı vekili temyiz etmiştir. Kural olarak, arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat yapılması hususunda sözleşme düzenlendiğinde ve sözleşme koşulları yerine getirildiğine yüklenici kişisel hak kazanır. Yüklenici bu kişisel hakka dayanarak, arsa sahibinden sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir veyahutta Borçlar Yasasının 162 ve izleyen maddeleri uyarınca, yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin rıza ve muvafakatını almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Üçüncü kişi de gerek sözleştiği yükleniciye ve gerekse arsa sahibine karşı bu kişisel hakkı ileri sürme olanağına sahiptir. Bu nedenledir ki, kendisine satılan bağımsız bölüm veya bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir.
Somut olayda davacı vekili, yüklenicinin 21 numaralı bağımsız bölümü 10.12.1994 tarihli harici sözleşme ile davacıya sattığını ileri sürerek buna dair yazılı belge sunduğuna göre bu yazılı sözleşmenin Borçlar Yasasının 162. maddesi hükmüne uygun bir temlik belgesi olduğu kabul edilmek gerekir. Böyle kabul edilince de yüklenicinin inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirmiş olup olmadığı dolayısıyla inşaat sözleşmesi ile kendisine ayrılmış bulunan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilme hakkına kavuşup kavuşmadığı üzerinde durmak gerekir. Şayet yüklenici için tescil isteme koşullarının oluştuğu kabul edilecek olursa o vakit yüklenicinin kişisel hakkını sahiplenmiş (temellük etmiş) olan davacı içinde tescil isteme hakkının doğduğunu kabul etmek gerekir. Bilirkişi ek raporunda binanın projesine göre tam olarak bitirildiği de göz önüne alınarak bu çerçevede olayın değerlendirilmesi gerekir,
Her ne kadar davalılar vekili; davalı arsa sahiplerinden F.'ın yüklenicilerle yapmış olduğu bir inşaat sözleşmesi bulunmadığını, İzzettin'in de sadece bir takım inşaat işlerini takip etmek için yükleniciye verdiği vekaleti bulunup onun da inşaat sözleşmesi bulunmadığını sadece N. ve G.'in inşaat sözleşmesi bulunduğunu savunmakta ve gerçekten yüklenicilerin arsa sahiplerinden bir kısmı ile düzenleme biçiminde inşaat sözleşmesi yaptığı, bir kısım arsa sahipleri ile yükleniciler arasında yasanın aradığı koşullara uygun resmi bir inşaat sözleşmesi bulunmadığı anlaşılmakta ise de, bu arsa sahiplerinin yüklenicinin yapmış olduğu inşaata karşı çıkmadığı, zımmen diğer arsa sahiplerince düzenlenmiş inşaat sözleşmesine muvafakat verdiği hatta bu daire dışındaki bağımsız bölümler yönünden arsa sahipleri olarak yüklenicinin halefi olan üçüncü kişilere karşı arsa payı devri suretiyle kendi edimlerini kısmen ifa etmiş oldukları anlaşıldığından bunların da diğer arsa sahiplerinin yapmış olduğu inşaat sözleşmesi ile bağlı sayılması gerekir. Fakat, bu bağımsız bölümün sonradan alınan kat müsaadesi ile inşa edilen katta olduğu ve inşaat sözleşmesi ile böyle bir durumda ilave katların %40 oranında arsa sahibine %60 oranında yüklenicilere ait olacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Şu hali ile bu bağımsız bölüm müstakilen yüklenicilere ayrılmış değildir. Şayet arsa sahipleri ile yükleniciler arasında ilave katların bölüşümü bakımından ayrıca düzenlenmiş geçerli bir anlaşma bulunduğu ve o anlaşma uyarınca bu bağımsız bölümün yüklenicilere ayrılmış olduğu kanıtlanamaz ise o vakit yüklenici bu bağımsız bölüm üzerinde %60 oranında hak sahibi olacağından onun kişisel hakkını sahiplenen (temellük eden) davacı da ancak bu nisbette hak talep edebilir. Bu hususlar üzerinde durulmadan aksine bazı düşüncelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (BOZULMASINA), temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 6.000.000 lira duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya geri verilmesine, 23.3.1999 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy