(1512 S. K. m. 60, 89) (818 S. K. m. 1, 20, 81, 82, 213/2) (4721 S. K. m. 706) (743 S. K. m. 634)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 4.2.1999 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 25.10.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma talebinin değer yönünden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, Tatarcık Köyünde bulunan davalılara ait 1-3-4 pafta 10 parsel sayılı taşınmazdaki 99/576 hisseyi 1980 yılında satış vaadi sözleşmesiyle aldığını, sözleşmenin yapıldığı tarihte nizalı yerin aynının ihtilaflı olması nedeniyle davanın bitmesinden sonra tapunun verileceğinin kararlaştırıldığını, bu koşul gerçekleşmesine rağmen davalıların tapuda ferağ vermediklerini, sözleşmedeki bakiye bedeli ödemeye hazır olduklarını, tapunun iptali ile 10 parselin ifrazı sonucu oluşan 27 parsel sayılı taşınmazdaki davalılara ait hissenin adına tescilini istemiştir.
Davalılar, sözleşmenin düzenlendiği tarihte ekonomik kriz ve döviz sıkıntısı nedeniyle sanayi sektörünün çok sıkıntılı günler yaşadığını, o tarihler de davalı Sarım'ın davacı şirketin ortağı olduğunu, döviz transferi davacı şirketin kasasından çıkış yapılabilmesi için bu sözleşmenin düzenlendiğini, gerçekte, satış vaadini amaçlayan bir sözleşme olmadığını, çıkış gösterilen bedelin daha sonra şirket kasasına girip yapılmak suretiyle yerini bulduğunu taşınmazın iştirak halinde olup satıldığı iddia edilen yerin belirlenebilir nitelikte olmadığını savunmuşlardır.
Mahkeme, satış vaadi sözleşmesine konu yerin belirlenebilir nitelikte olmadığı, davalıların paylarının bir kısmının iştirakli bir kısmının ise müşterek pay olduğundan ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş, hükmü davacı vekili temyize getirmiştir.
Satış vaadi sözleşmeleri, iki tarafı da borç altına sokan sözleşmelerdendir. Borçlar Kanunun 1. maddesi 1 fıkrası "iki taraf karşılıklı surette rızalarını beyan ettikleri takdirde akit tamam olur" Hükmünü içermektedir. Bu hükme göre bir akdin kurulması için, iki tarafın karşılıklı ve birbirine uygun surette iradelerini açıklamaları ve rızalarını birleştirmeleri gerekir. İki tarafın iradesinin yukarıda belirtildiği şekilde birleşmediği yani tarafların iradesinin aynı hukuksal sonucun doğmasına yönelmiş olmaması halinde bir satış vaadi sözleşmesinden bahsedilemez.
Satış vaadi sözleşmelerinin, Borçlar Kanunun 213/II, Medeni Kanunun 634, Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddelerine göre resmi şekilde yapılacağı belirtilmiştir. Anılan hükümlere göre, bu sözleşmeyi yapanların noter önünde karşılıklı birbirine uygun irade beyanlarının birleşmesi sözleşmede tarafların hak ve borçlarının açıkça belirtilmesi satışı vaad edilen taşınmazın ve bedelinin gösterilmesi gerekir.
Somut olayda, davacı dayanağı satış vaadi sözleşmesi 17.12.1980 tarihinde noterde ilgili yasa hükümlerine uygun olarak düzenlenmiştir. Anılan sözleşmede davalı Vasaf ile Lelafet ifraz öncesi 10 parsel sayılı taşınmazda bulunan toplam 99/576 hisselerinin satışını davacıya vaat etmişler satış bedeli olarak belirlenen 11.085.000 TL dan Letafete ait 18/576 hisseye düşen 2.015.000 TL anılan şahsa peşin ödenmiş, Sarım'a ait 81/576 hisse karşılığı olan 9.070.000 TL.nin ise 6.575.875. lirası peşin ödenmiş, bakiye 2.494.125. liranın ise tapulama mahkemesinde görülmekte olan davanın satıcılar lehine sonuçlanması ve tapuda ferağ verildiği tarihte ödeneceği kararlaştırılmıştır. Tapulama mahkemesi sonucu ifrazen malikler adına tescile karar verilen parsellerden 27 sayılı parselde, ifraz öncesi 10 sayılı parselde bulunan davalı Sarım'a ait 81/576 ve satıcı Letafete ait 18/576 müşterek pay aynen mevcuttur. Ancak Lelafet 22.7.1985 tarihinde öldüğünden ona ait 18/576 müşterek pay mirasçıları olan davalılar Sarım ve Vasaf adına verasette iştirak olarak kaydedilmiştir.
Davalı Sarım dayanak sözleşmenin gerçek bir satış vaadi sözleşmesi olmadığını, tarafların iradesinin satış vaadi şeklinde bulunmadığını davacı şirketin o tarihlerdeki döviz sıkıntısını gidermek için düzenlendiğini savunmuş ve bu savunmayı ispat için birkaç fotokopi makbuz ibraz etmiştir. Yukarıda açıklandığı gibi, bir satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için şekle ilişkin koşulların yanısıra tarafların satış vaadi yapma hususundaki iradelerinin de birleşmesi gerekir. Davalı, tarafların gerçek iradelerinin bu şekilde olmadığını savunduğuna göre; her ne kadar sözleşme şekil şartları yönünden ilgili yasa hükümlerine uygun düzenlenmişse de, sözleşmenin geçerliliği yönünden savunmanın araştırılması gerekir. Bunun için davalının bu savunmasını ispat etmesi için delillerini ibraz etmesi yönünde mehil verilmelidir. Dayanak satış vaadi sözleşmesinin tasdikli bir sureti ilgili yerden getirtilmeli, davalının ibraz ettiği belgelerin asılları ve şirketin sözleşme tarihindeki kayıtları üzerinde inceleme yapılmalıdır. Bu araştırmalar ve toplanan delillerin değerlendirilmesi sonucu öncelikle dayanak sözleşmenin geçerli olup olmadığı tespit edilmelidir.
Eğer sözleşmenin esas ve şekil yönünden geçerli olduğu tespit edilirse;
Müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin müşterek payını satış vaadi sözleşmesi ile satışı geçerlidir. Çünkü burada borçlunun malın paylaştırılmasını isteyerek, kendisine düşecek payı alacaklıya temlik etmesi mümkün bulunduğundan, akdin yerine getirilmesine engel olan afaki imkansızlık durumu yoktur ve Borçlar Kanunun 20. maddesine göre akdin batıl olduğu ileri sürülemez. Davalılar dava konusu taşınmazda müşterek maliklerdir. 1980 tarihli sözleşmede davalı Sarım 81/576 Lelafet ise 18/576 müşterek payının satışını vaad etmiştir. Davalı Sarım'ın sözleşmeye konu 81/576 müşterek payı ifraz sonucu oluşan 27 sayılı parselde de mevcuttur. Lelafet ise sağlığında malik olduğu 18/576 müşterek payının satışını vaad etmiştir. Sözleşmeden sonra ölmesi ve satışını vaad ettiği müşterek hissesinin mirasçıları adına verasette iştirakli olarak kaydedilmesi başlangıçtaki müşterek payın muris tarafından satışının vaad edilmesinin sonuçlarını ortadan kaldıramaz ve değiştiremez. Ayrıca sözleşmede hisse satışı söz konusu olup, davacı da bu payların adına tescilini istediğine göre, böyle bir durumda satılan kısmın belirlenebilir olup olmaması aranmaz. Çünkü sözleşmede olan nizalı taşınmazda belli bir kısım yerin değil, payın satışının vaad edilmesi söz konusudur. Bu nedenle satışı vaad edilen müşterek paylar olduğundan kabule karar vermek gerekirken yazılı gerekçelerle ret kararı verilmesi,
Ayrıca satış vaadi sözleşmeleri karşılıklı edimleri içerdiğinden davacı adına tescil isteyebilmek için öncelikle kendi yükümlülüğünü yerine getirmelidir. Buna göre Borçlar Kanunun 81 ve 82. maddeleri uyarınca ya edimini yerine getirmesi veya yerine getirmeye hazır olduğunu açıklaması gerekir. Bedel tamamen ödenmedikçe tescile karar verilemez. Davacı, bakiye bedeli mahkemece belirlenecek yere yatırmaya hazır olduklarını bildirmiştir. Satış vaadi sözleşmesinde ödenmeyen kısım için davacıya Borçlar Kanunun 81. maddesi gereğince bakiye bedelin davalı adına depo edilmesi için önel verilerek bedel ödendikten sonra tescile karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Yukarıda açıklanan hususlar yeterince araştırılıp incelenmeden eksik inceleme sonucu yazılı gerekçelerle ret kararı verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüne, usul ve yasaya aykırı hükmüm BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine 18.3.2002 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy