(818 S. K. m. 162, 355)
Dava: Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 6.2.2001 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 6.6.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacılar, 17.12.1992 tarihli eser sözleşmesi ile yükleniciye düşen bağımsız bölümleri ondan satın aldıklarını ileri sürerek , satın aldıkları bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ile adlarına tescilini istemişlerdir.
Davalı arsa sahibi, yüklenicinin sözleşme uyarınca kendisine %50 oranında yer teslim etmesi gerektiğini, edimini tam yerine getirmediğini savunmuştur.
Mahkemece binanın tamamlandığı gerekçesiyle, bilirkişilerce saptanan arsa payları oranında davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı temyiz etmiştir.
Dava, eser sözleşmesi nedeniyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici yada halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda, davacılar usulüne uygun olarak yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını temlik almıştır. Taşınmaz başında yapılan keşifte binanın tamamlandığı ve kullanılmakta olduğu belirlenmiştir. Ancak; yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak binayı tamamlayıp tamamlamadığı, arsa sahibine ait yerler ile yükleniciye bırakılan yerlerin sözleşme uyarınca %50 paylaşım koşuluna uygun yapılıp yapılmadığı saptanmamıştır. Ayrıca yine yüklenicinin inşaatı tamamlamasının binanın bittiği anlamına gelmeyeceği, hukuken de binanın tamamlanması yani iskan ruhsatının alınması gerektiği de gözetilmemiştir. Her ne kadar bilirkişi fiili kullanım durumuna göre değil de projeye göre arsa paylarını belirlemiş ise de, bu hesaplamanın ne şekilde yapıldığı anlaşılamamış ve raporun denetlenmesi mümkün olmamıştır.
Mahkemece öncelikle binanın kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun olarak yapılıp yapılmadığı, paylaşım koşuluna uyulup uyulmadığı saptanmalı, arsa sahibine bırakılan yerler paylaşım koşuluna uygun oranda yapılmış ve eksik bırakılan işler var ise, bunların pek az ve arsa sahibince katlanılabilir boyutta olması koşulu ile bedelinin davacılar tarafından depo ettirilmesi sağlanmalı, sözleşme uyarınca, binanın fiilen ve hukuken bittiği anlaşıldığı takdirde 1978 tarihli ve 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca belirlenecek arsa payları oranında davanın kabulüne karar verilmelidir. Açıklanan hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak sonuca gidilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine 31.1 2002 tarihinde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy