(818 S. K. m. 22, 81, 125, 213) (743 S. K. m. 2, 634, 642) (4721 S. K. m. 2, 706, 1009) (1512 S. K. m. 89) (3194 S. K. m. 18) (2644 S. K. m. 26) (HGK 14.2.1996 T. 1995/14-963 E. 1996/69 K.)
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 27.8.1998 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 28.12.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Davacı, davalıya tapuda intikal etmiş ve edecek tüm taşınmazları 8.7.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ileri sürerek, listesini verdiği taşınmazların tapusunun iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalı, sözleşmenin şarta bağlı olduğunu, bedelin ödenmediğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, sözleşmenin şarta bağlı olduğu, kapsamının belirlenemediği ayrıca bedelin ödendiğinin de kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak kazanımı sağlayan sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 Karar Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Eğer elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmayacağından satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa ya da vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6. maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, noterde usulünce düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Anılan sözleşme ile davalıya intikal etmiş ve edecek tüm taşınmazlardaki hisselerin satışı vaad edilmiştir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine doğmuş ya da doğacak mülkiyet hakları konu olabilir. Taşınmazın mülkiyetinin çekişmeli olması dahi bu taşınmazın sözleşmeye konu olmasına engel değildir. Alıcı riski yüklenerek sözleşme düzenlemektedir. Davacı da, satıcı adına kayıtlı olan ve ilerde intikal edecek olan taşınmazları satın almıştır. Sözleşme geçerlidir. İfa olanağı ancak mülkiyetin satıcıya geçmesinden sonra doğacaktır. Eldeki davada davacı, satın aldığını ileri sürdüğü taşınmazların listesini vermiştir. Mahkemece, dava konusu edilen bu taşınmazlardan, davalı adına intikal edenler araştırılarak, diğer bir anlatımla sözleşme kapsamına göre ifa olanağı doğanlar belirlenerek sonuca gidilmesi gerekirken aksi düşüncelerle sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü doğru görülmemiştir.
Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların bedelinin ödenmediği gerekçesine gelince, resmi senette bedelin ödendiği yazılı olduğu, davalının bunun aksini aynı güçte başka bir belge ile kanıtlayamadığına göre, anılan gerekçe de yerinde bulunmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine 02.05.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy