14. Hukuk Dairesi 2003/2777 E., 2003/3556 K.
MADDİ HATAYA DAYALI BOZMA KARARI SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE DAYALI TESCİL USULİ KAZANILMIŞ HAK 4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 706 ] 743 S. TÜRK KANUNU MEDENİSİ (MÜLGA) [ Madde 634 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 213 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 22 ] 1512 S. NOTERLİK KANUNU [ Madde 89 ]"İçtihat Metni"
(YİBK., 4.2.1959 tarih ve 13/5 s.) (YİBK., 9.5.1960 tarih ve 21/9 s.)
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 17.7.2001 gününde verilen dilekçe ile satış vadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozma ilamına da uyularak yapılan duruşma sonunda; 285 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın reddine dair verilen 13.11.2002 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılman ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edinim hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan-'davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı imar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendi mis olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu K; nünü 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, 21.11.1983 tarihinde satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı taşınmazların adına tescili isteğinde bulunmuş, mahkemece yapılan yargılara sonucunda davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalının temyizi üzerine, usulünce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ne göre davacının da iştirakin içinde olması nedeniyle, satışa konu 199, 291 ve 13 parsel sayılı taşınmazlar yönünden davanın kabulünde bir usulsüzlük görülmemiş, ancak; davacının 285 parsel sayılı taşınmazda iştirakin içinde olmadığı, bu nedenle de sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle 285 parsel sayılı taşınmaza ilişkin kabul kararı bozulmuştur.
Yerel mahkemece, bozma ilamı doğrultusunda karar verilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir.
Yargıtay bozma ilamının tebliğinden sonra, 285 parsel taşınmazın tedavül kayıtlarını da içeren tapu kaydı tapu sicil müdürlüğünden getirtilmiş davacının bu taşınmazda da paydaş iken, payını diğer paydaşa devrettiği bu nedenle tapu kaydında malik olarak görülmediği saptanmıştır. Dava konusu taşınmazın son tapu kaydına göre davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin bu taşınmaz yönünden de ifa olanağının bulunduğu, ana iştirakin içinde olan davacı adına tescil olanağının doğduğu anlaşılmıştır.
Bu durumda bozmadan sonra elde edilen bu kanıtın mahkemece değerlendirilip değerlendirilmeyeceği diğer bir anlatımla bozmanın davalı yan yararına usulü kazanılmış hak oluşturup oluşturmadığının irdelenmesi gerekmektedir.
Usulü kazanılmış hak, mahkemenin veya tarafların yapmış olduğu bir usul işlemi ile taraflardan biri yararına diğerinin ise aleyhine doğmuş ve kendisine uyulması zorunlu olan hak olarak tanımlanır. HUMK.nun da düzenlenmemiş olmakla birlikte uygulama ve içtihadı Birleştirme Kararlarıyla (4.2.1959 gün ve 13/5 sayılı IBK. 9.5.1960 gün ve 21/9 sayılı IBK.) yargılama hukukundaki yerini almıştır. Yargıtay bozma ilamına uyulmakla hüküm yararına bozulan kişi açısından da usulü kazanılmış hak doğar.
Ancak; bozmadan sonra yargılamanın devamı sırasında yeni kanıtların ileri sürülmesi ve buna karşı tarafın itiraz etmemesi durumunda mahkemece değişen durum ve olguya dayalı olarak karar verilmesi mümkündür. Ayrıca, bozma ilamının maddi hataya dayalı olması halinde de usulü kazanılmış haktan söz etmek mümkün değildir.
Eldeki davada, davacının tapusunun iptalini istediği taşınmazın tapu kaydı getirilmiş ancak, kayıtta tedavüller gösterilmediği için Dairemizce davacının iştirak halinde mülkiyete konu olan taşınmazda paydaş olmadığı kabul edilmiş, bozmadan sonra sunulan tapu kaydı ile davacının iştirakin içinde olduğu anlaşılmıştır. Buradan zaten deliller kapsamında olan tapu kaydındaki eksikliğin giderilmesi yeni delil sunma diğer bir anlatımla iddiayı genişletme olarak nitelendirilemeyeceği gibi eksik kayda dayalı bozma ilamının da davalı yararına usulü kazanılmış hak oluşturacağının kabulü mümkün değildir. Mahkemece, sunulan son tapuya göre hüküm kurutması gerekirken davanın reddi doğru görülmemiştir.
Sonuç : Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 2.5.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi.