(4721 S. K. m. 718, 729)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.1.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 9.4.2002 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, taraflar arasında dava konusu taşınmazda fıstık ağaçları yetiştirilmesine ilişkin sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Tapu malikleri ile davalılardan M.T. arasında noterde düzenlenen 21.11.1996 tarihli zirai ortaklık sözleşmesi gereğince dava konusu taşınmaz davalı Mahmut'a fıstık ağaçları yetiştirmek üzere ortaklık olarak verilmiş olup, tüm masrafları davalıya ait olmak kaydıyla ağaçlar yetiştirildiğinde taşınmazın 2/3 hissesinin tapu malikleri üzerinde bırakılarak 1/3 hissesinin davalıya tapudan devredilmesi kararlaştırılmıştır.
Davalı Mahmut, davacı Ömer ile aralarında adiyen düzenlemiş oldukları "Anlaşma ve Devir Senedi" başlıklı 4.6.1998 tarihli senet ile ortaklık hak ve sorumluluğunu davacıya devretmiştir.
Dava konusu taşınmazın müşterek malikleri sonradan tüm hisselerini tapudan müşterekleri davalı V.İ.ye devrettiklerinden 16.3.2001 tarihi itibariyle davalı V. tam malik olmuştur.
Davacı, adi yazılı sözleşme ile ortaklığı devraldığı Mahmut, taşınmazın maliki V. ile taşınmazda hissesi kalmayan eski müşterek maliklerden İlhan'ı dava etmiş; her iki sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil, olmaz ise 5 milyar lira tazminat talebinde bulunmuştur.
Dava, Medeni kanunun 729. maddesi gereğince temliken tescil isteğine ilişkindir.
Medeni Kanun'un 718/2 maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Medeni Kanunun 729. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, zemin ile üzerindeki bitkiler arasındaki bağlantı kesilmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise, bitki sahibine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için:
1- Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerine menkul niteliği taşımayan bitki dikilmiş olmalıdır.
2- Bitki dikenin (taşınmazı bağ yada bahçe haline getirenin) iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu yada 5.7.1944 tarihli 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir. (subjektifkoşul)
3- Dikilen ağaçlar yada bağın zeminden açıkça daha fazla değer taşımalıdır. (objektifkoşul)
4- Dikilen şeylerin üzerinde bulunduğu arazi parçası, davalıya ait taşınmazın bir kısmı üzerinde alıyorsa, bu yerin ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gereklidir.
5- İptale konu olacak zemin bedelinin de arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar, ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
6- Yukarıdaki koşulları taşıyan bağ ya da bahçe sahibi, kanunun kendisine tanıdığı bu kişisel hakkını da bitkileri dikip yetiştirirken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı kullanmalıdır. Taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı bu kişisel hak ancak; bitki dikip yetiştiren kişiyi bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir. Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davalı Mahmut'un 21.11.1996 tarihli zirai ortaklık sözleşmesi gereğince dava konusu taşınmazda fıstık ağaçları yetiştirerek edimini yerine getirdiğini ve taşınmazın 1/3 hissesinin mülkiyetini kazandığını belirterek yaklaşık on yıl sonra davacı ile aralarında düzenlemiş oldukları adi yazılı sözleşme gereğince davacıya temlikte bulunduğu anlaşılmaktadır.
Davacı, davalı Mahmut'un sözleşme şartlarını yerine getirdiğini, fıstıklığı yetiştirip bakımını yaparak bu gayrimenkulün 1/3 hissesine malik olduğunu ancak tapuda adına tescil edilmediğini, davalı Mahmut'un hissesinin kendisine satarak devrettiğini belirterek tescil, olmaz ise tazminat talep etmektedir.
Davalı vekili, davacı ile tapu malikleri arasında herhangi bir sözleşme yapılmadığını, davacının davalılara karşı şahsi hak ileri süremeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; taraflar arasında düzenlenen zirai ortaklık sözleşmesinin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olmaması nedeniyle davalılardan Mahmut' a mülkiyeti geçirici bir işlem sayılamayacağı, davalı Mahmut ile davacı arasında düzenlenen sözleşmenin de geçerli bir temlik sözleşmesi kabul edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacı hükmü temyize getirmiştir.
Dosya kapsamına, toplanan delillere göre mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm tesisi için yeterli değildir. Taraflar arasındaki ortaklık ve temlik sözleşmelerine konu edilen taşınmazların kadastro haritaları getirtilerek mahallinde ehil bilirkişiler marifetiyle keşif yapılarak davalı Mahmut lehine Medeni Kanunun 729. maddesi koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği ve davacıya temlik hakkını kazanıp kazanmadığı araştırılmalı, varılacak sonuç dairesinde bir hüküm kurulmalıdır.
Bu nedenle; mahkemece davaya devamla gerekli araştırma ve inceleme yapılarak, tarafların gösterdiği deliller tartışılarak Sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yukarıda belirtilen hususlar tartışılmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının yatırana istek halinde yatırana iadesine, 18.9.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy