(818 S. K. m. 162)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 4.4.2001 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.7.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Tahsin Kuzucu vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162. ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılmakta olan binada yükleniciye düşen zemin kat 1 numaralı bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciden satın aldığını, bedelini ödediğini ileri sürerek, davalı arsa sahibi üzerinde bulunan tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı arsa sahibi, yüklenicinin binayı % 40 seviyesinde inşa ederek bıraktığını, edimini yerine getirmediğini beyanla davanın reddini savunmuştur.
Davalı yüklenici binayı yaptığım, S.S.K. borcu bulunduğu için iskan ruhsatı verilmediğini, davayı kabul ettiğini beyan etmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı arsa sahibi Tahsin Kuzucu vekili temyiz etmiştir.
Yukarıda açıklanan kurallara göre, dava inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün Borçlar Kanununun 162. ve devamı maddeleri gereğince yüklenicinin halefi olan davacının satın alımına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Dosyada, 21.10.2000 tarihli tesbit raporu vardır. Bu rapora göre, binada yükleniciye bırakılan 1 numaralı bağımsız bölüm ile arsa sahibine bırakılan 2 ve 5 numaralı bağımsız bölümler ile ortak yerlerin eksik ve kusurlu işleri ile bunların bedeli belirlenmiştir. Eldeki dosya ise inceleme yapılmak üzere bilirkişi kuruluna verilmiş, bilirkişiler düzenledikleri raporda sadece çekişmeli 1 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından tamamlanan eksik işler bedelinin 4.095.250.324 TL olduğunu belirlemişler, mahkeme de bu bedelin davacı tarafından davalı arsa sahibine ödenmesi suretiyle 1 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar vermiştir.
Davacı, yükleniciden temellük ettiği kişisel hakkını dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürdüğü takdirde mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bunun içinde uzman bilirkişilerden oluşturulacak bir heyet ile birlikte taşınmaz başında keşif yapılarak binanın fiziki gerçekleşme oranı saptanmalı, eksik bırakılan işler varsa ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya tüm inşaatta kalan noksanlığın saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır. Öte yandan arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan inşaat sözleşmesinin 26. maddesine göre iskan raporunun alınması edimi de yükleniciye aittir. Yüklenici iskan raporunu alamadığını beyan etmiştir. Bu durumda yüklenicinin halefi olan davacının binada tesbit edilecek eksik işleri tamamlaması veya bedelin tamamını ödemesi ve iskan ruhsatını da alması veya bunun için gerekli giderleri ödemesi halinde tescil isteme hakkı doğar.
Belirtilen bu kurallar doğrultusunda, davalı arsa sahibinin eksik işlere ilişkin yaptığı masrafların fatura ve belgeleri de ibraz edildiğine göre, bunlarda gözetilmek suretiyle inceleme ve araştırma yapılarak oluşacak duruma göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar yerine getirilmeden, eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 27.02.2004 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy