14. Hukuk Dairesi 2004/5252 E., 2004/7424 K.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 81 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 163 ]"İçtihat Metni"
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 4.9.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat, birleştirilen davada da tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl davada tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kısmen kabulüne, birleştirilen davanın işe kabulüne dair verilen 8.4.2004 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Davacı Şaban, davalılar A... AŞ. ile Y.... İmar AŞ. arasındaki 9.3.2000 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yüklenici davalı A... AŞ.'ye bırakılan 19 numaralı bağımsız bölümü 24.8.2001 günlü harici sözleşme ile temlik aldığını bu bağımsız bölümün adına tescilini olmadığı takdirde değeri ve cezai şartın tahsilini istemiştir.
Birleştirilen davada ise, davacı Rıdvan aynı bağımsız bölümü yüklenici A... Mühendislik AŞ.den 15.6.2002 günlü harici sözleşme ile sat/n ald/ğını adına tescilini talep etmiş;
Mahkemece, davacı Şaban'in tescilistemi reddedilmiş, yaptığı ödeme ve tapu masrafı toplamı 10.490.000; 000 Liranın davalılardan tahsiline, bir leştirilen davanın davacısı Rıdvan'ın tescil talebinin kabulü ile 19 numaralı bağımsız bölümün bu davacı adına tesciline karar verilmiş, hükmü taraflar temyiz etmiştir.
1- Yapılan yargılama, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre mahke me kararı ile dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan da valılardan Y.„
„. İmar İnşaat AŞ.nin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.
2- Davalılar arasında 9.3.2000 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat ya pım sözleşmesi vardır. Bu sözleşme ile yüklenici olan davalı A.... İmar AŞ. diğer davalı arsa malikine ait arsa üzerinde inşaat yapım işini yüklenmiş, id dia ve savunma ile dosya kapsamına göre de, arsa malikine karşı olan edim lerini yerine getirmiştir. Arsa sahibinin yükleniciye pay devri sözleşmenin karşı edimidir. Akdi icra eden yüklenici pay devrini doğrudan arsa sahibin den isteyebileceği gibi bu hakkını yazılı olmak koşulu ile üçüncü kişilere de devir ve temlik edebiiir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü ki şi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürebilir. So mut olayda, davalılar arasındaki hukuki ilişkinin ana hatları bunlardan ibaret tir.
Burada özellikle üzerinde durulması gereken husus; davacı Şaban ile yüklenici A.... Mühendislik AŞ. arasındaki ilişkidir. Zira davacı Şaban 9.3.2000 günlü sözleşme konusu kişisel hakkı yükleniciden temellük etmiş tir. Sadece yazılı yapılması şartına bağlı olan sözleşme Borçlar Kanunu 163. maddesi uyarınca geçerlidir. Anılan sözleşmenin "ödeme planı" başlıklı maddesinde peşin olarak on milyar liranın ödendiği, kaba inşaat aşamasın da oniki milyar lira, İnce işler aşamasında yirmi milyar lira, iş çevre düzenle mesi aşamasına getirildiğinde sekiz milyar lira kademeli ödeme yapılacağı nın hükme bağlandığı böylelikle tüm satış bedelinin elli milyar lira olarak ka rarlaştırıldığı görülmektedir. Görülüyor ki, bu sözleşme ile taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklenmiş, bedelin ödenmesi işin getirildiği seviyeye göre belirli bir takvime bağlanmıştır. Sözleşme uyarınca öncelikli edim yüklenicidedir. Tarif etmek gerekirse, yüklenici eseri kaba seviyeye getirdiğinde oniki, ince işler seviyesinde yirmi, çevre düzenlemesi aşamasında sekiz milyar lira bedele hak kazanacaktır. Borçlar kanununun 81. maddesi gereğince karşılıklı taahhütlere havi bu gibi sözleşmelerde akdin icrasını isteyen tarafın öncelikle kendi edimini ifa etmesi veya ifayı teklif etmiş olması gerekir. Olayda ise, yüklenici şirket on milyar lira olan peşin bedeli tahsil ettiği halde eseri oniki milyar lira istemeye hak kazanacağı kaba inşaat seviyesine getirme^
^ mistir. Bu saptama, davacı Şaban tarafından yaptırılan delil tespiti ve alınan bilirkişi raporu ile sabittir. Açıklanan bu duruma göre, yüklenici şirket sonraki aşamada ödenmesi gereken para dilimlerini sözleşmenin açık hükmü karşısında satın alan Şaban'dan isteyemeyeceğinden yüklenici temerrüdü gerçekleşmiştir. Hal böyle olunca davacı Şaban Borçlar Kanununun 106. maddesindeki seçimlik haklarından akdin ifası ve gecikme sebebi ile zarar ve ziyanı istemekte haklıdır.
Burada incelenmesi gereken bir diğer sorunda; birleştirilen davanın davacısı Rıdvan'ın durumudur. Gerçekten, bu davacı 15.6.2002 tarihinde yükleniciden kişisel hakkını devir ve temlik almış bu hakka dayanarak da yüklenici ve arsa sahibine karşı açtığı davada tescil talebinde bulunmuştur. Görülüyor ki orta yerde yüklenicinin kişisel hakkını 24.8.2001 tarihinde devrettiği yazılı bir sözleşme ve yine kişisel hakkın devredildiği 5.6.2002 tarihli ayrı bir yazılı sözleşme bulunmaktadır. Az yukarıdaki bölüm de açıklandığı üzere davacılardan Rıdvan'a yapılan temlik işlemi geçerli olduğu gibi davacı Şaban'a yapılan temlikte geçerlidir. Başka bir deyişle iki ayrı kişiye temlik edilmiş tek bir şahsi hak vardır. Her iki davacının da yanşan ve davalarına dayanak yaptığı sözleşmeleri bulunmaktadır. Dairemizin, bu gibi durumlarda kararlılık kazanan uygulamasına göre, bir taşınmaz şahsi hakkın devri suretiyle birden çok kişiye satılmış ise ve her ikisi de geçerli bulunmaktaysa eski tarihli sözleşmeye değer verilir. Somut uyuşmazlıkta, bu sözleşme davacılardan Şaban'a yapılan 24.8.2001 tarihli olanıdır. Ortaya çıkan bu duruma göre, mahkemece birleştirilen 2003/63 Esastaki Rıdvan'ın açtığı tescil davasının reddi yerine istemin hüküm altına alınması yanlıştır.
Ne varki; eldeki davada Şaban tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının kabul edilebilmesi ve bu davacı ile davalı yüklenici arasındaki çekişmenin giderilebilmesi için Şaban tarafından sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin yüklenici davalı A... Mühendislik AŞ.ye ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekir. Kuşkusuz birleştirilen davanın davacısı Rıdvan'da akidi olan davalı A... AŞ.den sözleşmesine dayanarak, ispat etmesi koşulu ile de davacı Şaban'dan sebepsiz zenginleşme koşulları uyarınca talepte bulunabilecektir. Davacı Şaban'ın açmış bulunduğu davanın yukarıdan beri yazılan çerçevede değerlendirilmesi gerekirken hukuki nitelendirmede hataya düşülerek davasının yazılı olduğu şekilde kabulü bozma nedenidir.
3- Davacı Rıdvan'ın temyiz itirazlarına gelince;
Bu davacı dava değerini bir milyar lira göstermiş iken mahkemece yapılan uyarı üzerine 55.000.520.000 Lira olarak beyan edip eksik harcı da tamamlayarak tapu iptali ve tescil isteğinden bu isteği de hüküm altına alındığından yararına olan Avukatlık ücretinin harcı tamamlanan değeri üzerinden takdir ve tayini gerekirken eksik Avukatlık ücreti hesaplanması kabul şekline göre bozmayı gerektirir.
Yine kabul şekline göre, davacı Şaban'a iade edilmesi gereken harç 1 970.000 Liradır. Mahkemece maddi hata sonucu bu miktarın karar yerinde 1.970.000.000 Lira olarak gösterilmesi de yanlıştır.
Sonuç: Yukarıda 1. bentte yazılan nedenlerle, davalı Y.... İmar AŞ.nin tüm temyiz itirazlarının reddine, hükmün 2. bendi uyarınca davacı Şaban yararına 3. bent gereğince de kabul şekli bakımından Rıdvan ile A... Mühendislik AŞ. yararına (BOZULMASINA), 375'şer milyon lira duruşma vekalet ücretinin karşılıklı olarak Şaban'dan alınarak Rıdvan ile A... Mühendislik AŞ.ye bu davalılardan alınarak davacı Şaban'a verilmesine, istek halinde peşin yatırılan temyiz harçlarının yatıranlara iadesine, 27.10.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.