(4721 S. K. m. 1023, 1024)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09.10.2001 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptal tescil, olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; tapu iptal tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kabulüne dair verilen 23.03.2004 günlü hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili, duruşmasız olarak dahili davalı S. tarafından istenilmekle, tayin olunan 26.10.2004 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı taraf gelmedi. Davalı C. vekili Av. Ş.K. geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, davalı arsa sahibi G. ile yüklenici K. İnşaat ve Ticaret Limited Şirketi arasında 15.02.1991 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğunu, yüklenilen işin sonradan diğer davalı S.S. Y. Konut Yapı Kooperatifine devredildiğini, kendisinin kooperatifin üyesi olduğunu, çekilen kurada ( 24 )numaralı bağımsız bölümün isabet ettiğini, ancak, yüklenici K. Limited Şirketi'nin temsilcisi olan S'nin arsa sahibinden sağladığı vekaletname ile ( 24 )numaralı bağımsız bölümü dava dışı Salim'e, bu kişinin de vekili olan S. eli ile davalı C'ye sattığını, yapılan satış işlemlerinin geçerli bulunmadığını ileri sürerek ( 24 )numaralı yerin adına tescilini, olmadığı takdirde dava tarihindeki rayiç değerin tahsilini istemiştir.
Davalılardan arsa sahibi G. gerek yüklenicinin ve gerekse alt yüklenici konumundaki davalı kooperatifin edimlerini yerine getirmediğini, C. ise iyiniyetli malik olduğunu, davanın reddini savunmuşlar;
Mahkemece, tapu iptal ve tescil davasının reddine, bağımsız bölüm değeri olan 7.588.836.000.-TL'nin davalı kooperatif, yüklenici şirket ve S'den tahsiline karar verilmiş, hükmü davacı ile davalı S. temyiz etmiştir.
Bozmaya ilişkin dairemizin 07.11.2002 günlü ilamında değinildiği gibi, dava eser sözleşmesi ile yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümün yükleniciden temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kuşkusuz, tescil isteminin kabulünde yüklenicinin sözleşmesindeki tüm edimlerini yerine getirip getirmediğine, tescile hak kazanıp kazanmadığına bakmak gerekecektir. Ancak, buradaki yükleniciyi sadece davalı K. İnşaat Limited Şirketi olarak değil, bundan sözleşmeyi devralan S.S. Y. Konut Yapı Kooperatifi olarak da kabul etmek gerekir.
Olayda, davacı Ü. davalı ( yüklenici )kooperatifin yaptığı tahsis sebebiyle yükleniciden temlik alan şahsi hak, diğer davalı C. ise aynı yeri tapuda satın almış mülkiyet hakkı sahibidir. Şahsi hak ile ayni hakkın yarıştığı ortadadır.
Yukardan beri açıklanan bu duruma göre, uyuşmazlığın çözümünde üzerinde ilk önce durulması gereken husus, davalı C'nin iktisapta iyi niyetli olup olmadığının ortaya konmasıdır. Gerçekten, diğer çağdaş sistemlerde olduğu gibi hukukumuz da kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımaması için satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesini benimsemiştir. Bu amaçla, Medeni Kanun'un 2. maddesindeki genel hüküm yanında, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde dava tarihinde yürürlükte olan 931. ( YMK. m. 1023 )madde ile düzenleme getirilmiştir. Anılan bu hüküm uyarınca tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkansız olan kişinin iktisabı geçerlidir. Burada yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyeti değil, gerçekten iyi niyetli olanı korumak olduğu gözden uzak tutulmamalıdır.
Somut olayda, dava konusu ( 24 )numaralı bağımsız bölümün ( B )blokta bulunduğu ve bu blokun arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme gereğince yükleniciye, dolayısıyla davalı kooperatife bırakıldığı, kooperatifin de bu sebeple davacıya tahsis yaptığı, tüm bunların davalı arsa sahibi tarafından bilinmesine rağmen ( 24 )numaralı bağımsız bölümü yüklenici ilk şirketin temsilcisi olan S. aracılığı ile 13.06.1997 tarihinde dava dışı S.'ye, bu kişinin de vekili ve yine davalı kooperatifin üyesi bulunan davalılardan S. aracılığı ile 22.05.1998 gününde davalı C.'ye tapuda sattığı görülmektedir. Olayların akışı doğrultusunda gerek ilk alıcı Salim'in, gerekse davalı C'nin üzerine ayrı ayrı bloklar halinde inşaat yapılan yerde davalı kooperatifin yüklenici olduğunu bilmemesi düşünülemez.
Kaldı ki, her iki satış da kooperatif üyesi olan vekiller ile yapıldığından soruşturulsa idi bunlardan ( 24 )numaralı bağımsız bölümün ilk satıcı olan arsa sahibine değil, yüklenici kooperatife bırakıldığının öğrenilmesi son derece kolaydır.
Hal böyle olunca, kendisinden beklenen asgari özeni göstermeyen, kolay bir araştırma ile tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu, bilmesi mümkün olan davalı C.'nin iyi niyetli olduğunun kabulü olanaksızdır. Medeni Kanun'un 932. ( YMK. m. 1024 )maddesi gereğince adına yapılan tescil, hukuki sebepten yoksun-yolsuz tescil sayılacağından davalı C'nin ayni hakkına değer tanınamaz.
Davada, davacının devraldığı şahsi hak sebebiyle tescile hak kazanıp kazanmadığının da ayrıca incelenmesi gerekmektedir. Şöyle ki;
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Burada yüklenicinin temel borcu, sözleşmesine, fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Zira, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmişse sözleşmenin karşı edimi olan arsa payının devredilmesini ondan isteyebilir. Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir. Ancak, yüklenicinin açtığı tescil davalarında olduğu gibi halefi olan üçüncü kişilerin açacağı tescil davalarında da tescile hak kazanılabilmesi için, yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından giderilmesi veya karşılığının arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi ( birlikte ifa kuralı )gerekir. Olayda, bozmadan önce alınan 24.04.2001 tarihli bilirkişi raporunda yapıdaki eksiklikler sayılmış ise de, bu eksikliklerin parasal tutarı ve sözleşme gereğince yüklenici veya onun halefi olanların arsa sahibine ödemesi gereken diğer işlerin parasal tutarı gösterilmemiştir.
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, yerinde konusunda uzman bilirkişilerle yeniden keşif yapılarak inşaatın arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirilip getirilmediğini saptamak, getirilmiş ancak, inşaatta eksiklikler varsa bunları ve para olarak değerini bulup hesaplatmak, ayrıca sözleşmesi uyarınca yüklenicinin yapması gerektiği halde yerine getirmediği başkaca iş kalemleri bulunmaktaysa bunların para olarak tutarını da hesaplayarak davacıya depo ettirmek, tüm bunlardan sonra arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşmede teslim iskan alınması koşuluna bağlandığından, iskan ruhsatı alım işlerini sağlamak üzere davacıya işin mahiyetine uygun bir mehil vermek, bütün bu sayılanların sonucuna uygun bir hüküm kurmaktan ibarettir. Değinilen yönler bir yana bırakılarak tescil istemi eksik araştırma ve inceleme ile reddolunduğundan karar bozulmalıdır.
Kabule göre de davalılardan C.'ye 22.05.1998 tarihindeki satış dava dışı Salim vekili olarak hareket eden S. tarafından yapılmıştır. Bu satışta S., vekil sıfatıyla işlemin tarafı olduğundan kendisine husumet düşmez. S. hakkındaki davanın husumet noktasından reddi yerine aleyhine tahsil hükmü kurulması da yanlıştır.
Sonuç: Davacı ve dahili davalının temyiz itirazlarının yukarıda yazılı nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 26.10.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy