14. Hukuk Dairesi 2005/4575 E., 2005/8491 K. KİRALANANDA ESASLI TAMİRAT
818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 278 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 280 ]
"İçtihat Metni"
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 25.01.2003 gününde verilen dilekçe ile alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 23.03.2004 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Uyuşmazlık, düzenlemesi Borçlar Kanunu'nun 270 ve devamı maddelerinde yapılan, 01.06.1978 başlangıç, 01.06.1979 sona erme tarihli kira sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Kiralanan yerin hamam işletmesi olduğu bu nedenle de kira ilişkisinin hâsılat kirası niteliğinde bulunduğu tartışmasızdır. Davada, kiracı olan davacı kiracılık döneminde özellikle 1998 yılında meydana gelen deprem nedeniyle hasarlanan hamamda tamiratlar yaptırdığını, bazı iyileştirici harcamalarında olduğunu, bunların bedeli 11.893.230.000 TL ile tespit davasının gideri olan 123.830.000 TL olmak üzere toplam 12.017.060.000 TL'nin kiralayanın mirasçıları olan davalılardan tahsilini istemiştir. Davacının açılan tahliye davası sonucu, taşınmazdan tahliyesine karar verildiği, tahliye işleminin dava aşamasında gerçekleştiği dosya kapsamından anlaşılmıştır. Az yukarıda sözü edildiği üzere yanlar arasındaki ilişki hâsılat kira sözleşmesi ile kurulduğundan, uyuşmazlığın giderilmesinde Borçlar Kanunu'nun 270 ve devamı maddeleri uygulanmalıdır.
Kiracının borçlarını düzenleyen Borçlar Kanunu'nun 278. maddesinde konulan kurala göre, kiralanandan işletme olarak faydalanan kiracı, kiralanan şeyi kullanımında özen göstererek işletmek zorundadır. Borçlar Kanunu 279. maddeye göre de, kiralananın iyi bir halde korunmasını sağlamak mükellefiyeti kiracıdadır. Bu cümleden olarak, işletmenin, mahalli adete uygun küçük onarımlarını yapmak işletmenin sürmesi için gerekirse yapılacak yenilikler giderlerine katlanmak kiracıya düşer.
Somut olayda; 01.06.1978 tarihinde başlayan kira ilişkisi davanın açıldığı 2003 yılına kadar 25 yıla yakın süre ile sürmüştür. Bu kadar uzun süre içerisinde işletmenin iyi bir halde muhafazası için kiracının bazı tamir giderleri yapması, işletmeye bazı yenilikler katması olağan kabul edilmelidir. Öte yandan, eğer kira dönemi içerisinde işletmede esaslı tamirat yapılması gerekir ise, yasanın 280. maddesi uyarınca bunun derhal kiralayana ihbar edilmesi gerekir. Anılan bu hükme göre ihbar yapılmazsa, esaslı tamirat giderleri de olsa buna kiracı katlanmalıdır. Öte yandan ihbar mükellefiyetini yerine getirmeden, işletmede esaslı yenilikler ve tamiratlar yapılmış olursa da bunların bedelinin istenebilmesi için, tahliyeden sonra işletmede artı değer meydana getirilmiş olması gerekir. Ancak o zaman sebepsiz zenginleşmeden bahsedilebilir.
Bu açıklamalardan sonra somut uyuşmazlığa dönüldüğünde, hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda davacının işletmede yaptığı bazı işler nedeniyle 5.396.883.000 TL, hamam bitişiğine betonarme bina yapımı nedeniyle 4.887.000.000 TL alacaklı olduğunun hesaplandığı görülmektedir. Ancak bilirkişice alacak kalemi olarak gösterilenlerden hangilerinin işletmenin iyi bir halde bulunması için yapılması zorunlu esaslı olmayan tamirat işlerinden olduğu, hangilerinin de esaslı tamirat bulunduğu açıklanmamıştır. Şayet bunlardan işletmenin korunmasını gerektiren, esaslı olmayan tamiratlar varsa bunlardan kiralayan sorumlu tutulamaz. Yapılmış esaslı tamiratlar bulunmakta ise, kiracı durumu kiralayana ihbar etmeden yaptıklarının bedelini kiralayandan isteyemez. Ayrıca, hamama ilave edilen binanın yıkımı gerekeceğinden bunun bedeli de davalı kiralayandan istenemez.
Mahkemece bilirkişiden değinilen yönleri aydınlığa kavuşturacak ek rapor alınmalı, istek, alınacak rapora uygun ve yukarıdan beri sözü edilen hasılat kirasına uygulanacak Borçlar Kanunu çerçevesinde değerlendirilip hüküm kurulmalıdır. Bu yönler üzerinde durulmadan davanın eksik inceleme ve araştırma suretiyle kabulü doğru olmadığından hüküm bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (BOZULMASINA), 29.09.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy