(818 S. K. m. 22, 213) (4721 S. K. m. 701, 706, 716) (743 S. K. m. 634, 642) (1512 S. K. m. 89) (3194 S. K. m. 18)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 7.10.2005 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17.11.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, 11.10.1995 tarih 15204, 28.6.1999 tarih ve 5491 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmeleri ile satışı vaad edilen 46 parsel sayılı taşınmazdaki davalılar paylarının iptali ile adına tescilini talep etmiş, Davalı Mehmet Yıldırım davayı kabul etmiş, diğer davalılar davaya cevap vermemiş, yerel mahkemece satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile dava red edilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 (önceki Medeni Kanunun 634) ve Noterlik Kanunu'nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetine (Türk Medeni Kanunu m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa dayanağı varlığı düşünülemez. Ayrıca, satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa ya da vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi durumlarda da sözleşmenin ifa olanağı varlığından söz edilemez.
Dosyadaki bilgi ve belgelere göre, 46 parsel sayılı taşınmaz tarafların miras bırakanı Fatma Yıldırım adına tapuda kayıtlı olup, taraflar arasında elbirliği ortaklığı hükümlerine tabi olduğu tartışmasızdır. Bu durum mahkemenin de kabulündedir.
Elbirliği ortaklığında bir paydaşın tasarrufu ile diğer paydaşların zarar görmemesi; bir başka anlatımla diğer paydaşların dışa karşı koruması gerekir. Bunun sonucu, her türlü tasarruf tüm paydaşların oluru ile mümkündür. Somut olayda satış vaadi elbirliği ortakları arasında yapılmıştır. Satıcı maliklerin payları alıcı malike geçeceğinden ortaklar malikler zarar görmeyecektir. Hal böyle olunca elbirliği ortaklar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Bu olgu gözden kaçırılarak davanın kabulü yerine reddi yolunda hüküm kurulması doğru olmamış ve bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 14.03.2006 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy