14. Hukuk Dairesi 2006/6980 E., 2006/8664 K.
"İçtihat Metni"
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 23.10.2002 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 26.5.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716.maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Yasal koşullara uygun olarak düzenlenmiş bulunan satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için, sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetine (Türk Medeni Kanunu m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ortaklık çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığı düşünülemez.
Ayrıca, satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa yada vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi durumlarda da sözleşmenin ifa olanağı varlığından söz edilemez.
Açıklanan ilkeler doğrultusunda somut olaya dönüldüğünde;
Davacı, 6.4.2000 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi uyarınca 683 parsel numaralı taşınmazda davalı adına kayıtlı bulunan 31 ila 74 numaralı bağımsız bölümleri satın aldığını belirterek tapu kayıtlarının iptali adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalı, tescili istenilen taşınmazlar ile davacı adına kayıtlı olan bir başka bağımsız bölümün takas edilmesi konusunda davacı ile anlaştıkları halde davacının satış vaadi sözleşmesinin önce imzalanmasını sağlayarak takasa konu taşınmazın devrini yapmadığını, hile nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğunu, bedelin de ödenmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulüne dair verilen 2002/1123 E. 2003/1041 K. Karar, davalının temyizi üzerine Dairemizin 11.5.2004 tarih 2004/1806 E. 3875 K.Sayılı ilamı ile; kısa karar ile gerekçeli karar arasında çelişki bulunması sebebiyle bozulmuştur. Mahkemece bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, hukuki niteliği bakımından bir ön akit olup bu sözleşme ile; taşınmaz mal mülkiyetinin başkasına geçirilmesi ve başkası adına tescili değil, sadece o taşınmaz malın ileride satışına ilişkin bir sözleşme yapılması borçlanılmaktadır. Bu nedenle, satış vaadine konu taşınmazın sözleşmenin düzenlendiği sırada vaad edenin mülkiyetinde bulunmaması sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurmaz.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin aynen yerine getirilmesi mümkündür ancak, satış vaadinde bulunan, geçerli bir satış vaadi sözleşmesine rağmen akdi yerine getirmez ise, vaad edilen; vaad olunan satış aktinin yerine getirilmesi hususunda dava açabilir. Zira, satış vaadi sözleşmesi, satış sözleşmesinin yapılmasına tarafları icbar eder. Mahkemenin hükmü de bu satış aktinin yapılmasına ilişkindir. Bir başka deyişle mahkeme hükmü satış aktinin yerini tutar ve Türk Medeni Kanunu'nun 716. (eski MK'nun 642/2.md.) maddesi gereğince mahkeme ilamına dayanan kimse, doğrudan doğruya tescil işlemini yaptırabilir. Belirtilen nedenle, satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan bir tescil davasının dinlenebilmesi için, sözleşmenin ifa olanağının bulunması, bir başka deyişle sözleşmeye konu taşınmazın vaad edenin mülkiyetinde olması ve bu bağlamda mülkiyet uyuşmazlığının bulunmaması gerekir.
Eldeki davaya gelince;
Davacı, 683 parsel numaralı taşınmazda davalı adına kayıtlı olan bağımsız bölümlere tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 payın adına tescili isteğinde bulunmuştur. Ancak dava konusu taşınmazlar, davacının kardeşi G…
…..'ınn davalı A…
…. ve O…
…. aleyhine Adana 6.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/564 Esasında açtığı tapu iptali ve tescil davasına konu olup anılan mahkemece taşınmazların üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla 26.5.2003 tarihinde ihtiyati tedbir kararı da verilmiştir.
Belirtilen nedenle, bu dava sonuçlanıp satış vaadinde bulunan A…
…..'nın payı belirlenmediği sürece sözleşmenin ifa olanağından söz edilemez.
O halde mahkemece; Adana 6.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/564 E.sayılı dosyasının sonucu beklenmeli, tüm deliller değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Tüm bu hususlar gözetilmeksizin davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine 18.7.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.