(818 S. K. m. 42, 325)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 3.8.2001 tarihinde verilen dilekçe ile hasılat kirası sebebiyle tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 11.5.2004 tarihli hükmün Yargıtayca tetkiki taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, hasılat kira sözleşmesi ilişkisinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.
Mahkemece dava kısmen kabul edilmiş, hükmü taraflar temyiz etmiştir.
1- Yapılan yargılamaya toplanan delillere ve bütün dosya içeriğine göre davalı ve davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- 11.7.2000 başlangıç günlü kira sözleşmesi ile davacı ve dava dışı Ayniye Çetin'e kullanılır nitelikteki mandıra kiralanmıştır. Kira süresi 3 yıldır. Kiralananın niteliğine göre, kiralananda işletme faaliyetinin sürdürülmesi kuşkusuz bazı yetkili mercilerden izin alınmasını gerektirir. Alınacak bu izinler olmadan iş yerindeki faaliyetin kanuna aykırı şekilde sürdürülmesi davacı kiracıdan beklenemez. Somut olayda işyerinin bulunduğu yapının imara aykırı (kaçak) inşa edildiği bundan ötürü bu yer için çalışma izni verilmediği 17.5.2001 gününde de işyerinin mühürlenerek kapatıldığı dosya kapsamı ile sabittir. Böylelikle kiralanan akitteki kullanma amacına uygun şekilde kiracıya teslim edilmemiş kira müddeti zarfında da kiralayan tarafından bu durumda bulundurulmamıştır. Davacının sözleşmeyi feshederek işyerine ilişkin anahtarları 25.6.2001 gününde davalıya teslim etmesi haklı sebeplere dayanmaktadır. Sözleşmeyi haklı olarak fesheden davacı, davalı kiralayandan kar kaybı zararını ve ayrıca sözleşmenin ifası uğruna yaptığı sair giderlerini talep edebilir. Nitekim mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmış ve bu raporla bağlı kalınarak bilirkişilerin bulduğu müspet ve menfi zararlar hüküm altına alınmıştır. Az yukarda sözü edildiği üzere mevcur davacı Hasan Ekici dışında ortağı Ayniye Çetin'e birlikte kiralanmıştır. Davacı iş yerinin sair kiracısı Ayniye Çetin'den kiracılık haklarını temellük ettiğini iddia etmiş buna ait delillerini de bildirmiştir. Gerçekten, incelenen bu delillerden iş yerinin sair kiracısı Ayniye Çetin'in 12.12.2000 gününde kiracılık haklarını dava dışı Tayanç Kaya'ya devrettiği, bu kişi ile davacı arasında aynı tarihte adi ortaklık sözleşmesi yapıldığı 1.4.2001 gününde ise Tayaç Kaya'nın kiracılık haklarını tekrar kiracılardan Ayniye Çetin'e onun da 19.6.2001 gününde noterde düzenlenen sözleşme ile davacıya devrettiği görülmektedir. Şu hali ile Mandıra işletmesi bu yerde yapılan devirlerle tek kiracı davacıdır. Mahkemece, devir işlemleri gözden kaçırılarak işletmede davacının yarı payı olduğu benimsenip davanın tam payı yerine yarı pay yönünden kabulü yanılgılı değerlendirmeye dayalıdır.
Eldeki davada sair bir sorunda, haklı fesih sebebiyle davacının kar kaybı zararı, bulurken izlenmesi gereken yolun ne olduğu noktasında toplanmaktadır. Burada davacı davalının hukuka aykırı davranışı sebebiyle bir zarara uğramış mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan yoksun kalmıştır. Ancak, ileride meydana gelecek çoğalma mahkemenin kabul ettiğinin aksine bir yıl için değil işyeri anahtarlarının davalıya teslim edildiği 25.6.2001 ile sözleşmenin sona ereceği 11.7.2003 tarihleri arasında hesaplanmalıdır. Yukarıdan beri yapılan açıklamalardan anlaşılacağı üzere uyuşmazlıktaki bütün kusur işyerinin bulunduğu binayı imar mevzuatına aykırı inşa eden ve bu yolla davacının işyeri izni alamamasına neden olan davalı kiralayandadır. O yüzden mahkemece yine bilirkişi raporuna bağlı kalınarak davacıyı da kusurlu gören düşünce somut olaya uygun düşmemiştir. Sair taraftan, yine hükme dayanak alınan bilirkişi raporunda davacının günlük net karından söz edilmiş ise de, bunun da bir dayanağı yoktur. Davacı kiracının takipte haklı olduğu kar kaybı o işletmenin kira dönemi içerisinde elde edeceği net kar olmakla birlikte bunun delillendirilmesi yapılmadan rapor düzenlenemez. Bu halde mahkemece yapılması gereken iş; bilirkişilerden ek rapor alınarak civardaki emsal işletmelerde gözetilmek suretiyle kiralanan mandıranın brüt işletme hasılatı bulunmalı, fakat bu hasılattan Borçlar Yasasının 325. maddesi kıyasen uygulanarak davacının çalışmadığı dönemdeki yapması gerektiği durumda yapmayarak tasarruf ettiği (işçilik, elektrik, personel vs. giderler) ve boş kaldığı kira dönemi içinde başka işten sağlayarak veya sağlamaktan kasten kaçındığı değerlerin ne olabileceğini bulmak, bunlar düşüldükten sonra brüt hasılattan net işletme hasılatına ulaşmak ve buna hükmetmek olmalıdır. Tüm bu açıklamalara rağmen bilirkişilerce net kar hesaplanamamakta veya bilirkişi raporu yetersiz kalmakta ise Borçlar Yasanın 42. maddesi uyarınca zararı ispat etmek bunu iddia eden tarafa düşeceğinden ve ortada davacının zarara uğradığı gerçek olduğundan ancak miktarının davacı tarafından ispat edilmediği düşünülerek hakimin duruma müdahale etmesi, halin mutat ceryanına ve zarar gören tarafın aldığı tedbirlere nazaran zararı adalete uygun tayin etmesi gerekeceğinden hasıl olunacak sonuca göre bir hüküm kurulması icap eder. Mahkemece tüm bu yönler bir yana bırakılarak davanın yazılı olduğu biçimde hükme bağlanması doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarda 1. bentte açıklanan sebeplerle diğer temyiz itirazlarının reddine, hükmün 2. bent uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA, istem halinde peşin yatırılan temyiz harcın yatırana iadesine, 21.03.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy