14. Hukuk Dairesi 2007/13130 E., 2007/15128 K. ALACAĞIN TEMLİKİ TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 162 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 163 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 167 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 364 ]
"İçtihat Metni"
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.03.2004 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 19.06.2007 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı Gürsel vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, yüklenicinin temliki ile kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı arsa sahipleri yüklenicinin edinimi yerine getirmediğini belirterek açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece yapının getirildiği fiziki seviye tamamlanmış kabul edilerek istem hüküm altına alınmış, binadaki 11 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline kayıt üzerindeki hak ve mükellefiyet beyanlarının terkinine karar verilmiştir.
Hükmü davalılardan Gürsel temyiz etmiştir.
Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere bağımsız bölüm satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür. Aslında arsa sahibinin Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca kural olarak eserin tesliminde devri gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırmasıdır.
Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.
Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (BK. m. 364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK. m. 163) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.
Görülüyor ki; davada dayanılan 02.10.1992 tarihli temlik sözleşmesi hüküm ve sonuç meydana getirir.
Fakat temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve defilerde bulunmak imkanına sahiptir. Gerçekten BK m. 167'ye göre "Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir". Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defıler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Bir bakıma denilebilir ki, temlik işleminin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir ve ifa isteğini reddedebilir. Örneğin, karşılıklı borç yükleyen eser sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını bildirerek temlik yoluyla kazanılan borcunu ifadan kaçınabilir.
Eldeki davada; davacı vekili mahkemenin 2003/1154 sayılı dosyasının 24.05.1999 günlü oturumunda inşaatın %90'nın yüklenici tarafından gerçekleştirildiğini kalan kısımların ise, temliken hak sahibi olanlar tarafından yapıldığını kabul etmiştir. Yüklenicinin inşaatı terk ettiği tarihteki inşaatın getirildiği fiziki seviye ve yapıdaki yüklenicinin yerine getirmesi gereken eksik işlerin ne olduğu ise İzmir 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1994/148 D. İşler sayılı dosyasına verilen bilirkişinin 28.05.1994 günlü raporunda saptanmıştır. Az yukarıda sözü edildiği üzere yüklenicinin temlikine dayanan ve arsa sahibine karşı ifa tale-binde bulunan üçüncü kişiye karşı arsa sahibi Borçlar Kanununun 167. maddesine dayanarak temlik işlemi olmasaydı yükleniciye ileri sürebileceği her türlü defiyi temlik alan üçüncü kişiye de ileri sürebilir. Başka bir anlatımla söylemek gerekirse yüklenicinin yapıdan el çektiği tarihten sonra yüklenicinin yapması gereken işler temlik alan üçüncü kişi tarafından yerine getirilmeden veya o işlerin bedeli arsa sahibine ödenmeden temlik alan üçüncü kişinin ifa talebinde bulunmasına olanak yoktur. Diğer yandan, temlik alan üçüncü kişi ifa talebinde bulunmuşsa yüklenicinin bütün borçlarından sorumlu olacağından, burada arsa payı oranında değil, yüklenicinin bütün borçlarından dolayı sorumludur.
Bütün bu anlatımlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş; gerek duyulursa yeniden keşif suretiyle bilirkişi incelemesi yaptırılarak 28.05.1994 günlü tespit bilirkişisi raporunda saptanan eksik ve ayıplı işler bedelini davanın açıldığı 05.03.2004 tarihine göre güncellemek bulunacak bedeli davacıya depo ettirerek istemi birlikte ifa kuralları hükümleri doğrultusunda kabul etmek olmalıdır. Bu yönünün gözetilmemiş olması doğru değildir.
Kabule göre de; HUMK.nun 74. maddesinde hükme bağlanan taleple bağlılık kuralı hilafına davacının istemi olmaksızın 11 numaralı bağımsız bölümdeki hak ve mükellefiyetler kaydının yararına hak sahibi Ali davada taraf durumunu almadan iptal edilmesi yanlıştır.
Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 29.11.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy