(4721 S. K. m. 826) (2886 S. K. m. 9, 13)
Dava ve Karar: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 4.11.2004 gününde verilen dilekçe ile üst hakkı devredilemez kaydının tapuya işlenmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 7.3.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Davada 391 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki bağımsız ve sürekli daimi nitelikli üst hakkı iptal edilmeden tescilli olduğu, ayrı sayfaya Maliye Bakanlığının yazılı izni olmaksızın üst hakkının kısmende olsa üçüncü kişilere devri ve temlik edilemeyeceği, üst hakkı üzerinde ipotek tesis edilemeyeceği, üst hakkına konu tesislerin kısmen veya tamamen devredilemeyeceği, diğer şirket veya şirketlerle birleşemeyeceği şeklinde şerh verilmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir.
Bilindiği gibi Türk Medeni Kanununun 826 ncı maddesi uyarınca malik taşınmazının altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Üst hakkı olarak tanımlanan bu hakkın bağımsız ve sürekli nitelikte ise hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydı anılan maddenin 3 üncü maddesi hükmü uyarınca mümkündür. En az 30 yıl için kurulan üst hakları sürekli nitelikte kabul edilir. Üst hakkını bağımsız kabul edebilmek için de başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerekir.
Eldeki davada yanlar arasında düzenlenen 24.7.1996 tarihli resmi sentte dava konusu 391 parsel sayılı taşınmaz 49 yıllığına 390 yatak kapasiteli 4 yıldızlı otel ve 260 yataklı birinci sınıf tatil köyü yapılmak üzere Tutis Turizm Ticaret Seyahat Anonim Şirketi lehine üst hakkı tesis edilmiştir. Resmi senette Devir başlıklı bölümde şirketin Maliye Bakanlığından izin almadıkça irtifak hakkını kısmen veya tamamen üçüncü kişilere devredemeyeceği ve ipotek tesis edemeyeceği, tesislerin işletmeciliğini kiralayamayacağı şirketin mevcut veya gelecekte çıkarılacak hisselerin devrine ilişkin her türlü tasarrufunun da Turizm Bakanlığına bildirerek bu bakanlık ve Maliye Bakanlığından olumlu görüş alınmasına bağlı olduğu hususu yer almıştır. Taraflar daha sonra 28.12.2001 tarihinde yeni bir resmi senet düzenleyerek irtifak hakkı bedeli konusunda ve Devir başlıklı bölümde bazı değişiklik yapılmış bu değişiklik ile irtifak hakkını herhangi bir şekilde devir almak isteyen kişi gerçek ve özel hukuk tüzelkişilere, devir tarihinde Kalkınma Bankası yahut başka bir kamu kuruluşu tarafından belirlenen birim maliyet bedelleri esas alınarak veya Turizm Bakanlığı o tarihte emsali için belirlenen irtifak hakkı bedeli veya 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu 9 ve 13 üncü maddeleri uyarınca günün rayicine göre belirlenecek bedel üzerinden Hazineyle yeniden sözleşme yapmak zorundadır. hükmü getirilmiştir. Şimdi davacı hazine 27.4.1996 tarihli üst hakkı tesisine ilişkin sözleşmenin Devir başlıklı bölümündeki kısıtlamaların tapu kütüğünün müstakil sayfasına kaydedilen üst hakkı kaydına işlenmesini istemektedir.
Az yukarıda değinildiği gibi, üst haklarının müstakil bir sayfaya kaydedilebilmesi için sürekli ve bağımsız nitelik arz etmesi gerekmektedir. Taraflar arasındaki üst hakkı sözleşmesi içeriğine göre, dava konusu üst hakkının sürekli nitelikte olduğu kuşkusuzdur. Ancak, devrinin izne tabi tutulması bağımsız bir nitelikte bir üst hakkı olmadığını göstermektedir. Ne varki, üst hakkı tapunun bağımsız sayfasına ayrı bir hak olarak kaydedilmiştir. Şimdi, bu kayda sözleşmedeki kısıtlamaların yazılmasında yasal bir engelin bulunduğundan söz edilemez. Mahkemece, her ne kadar üst hakkına ilişkin sözleşmedeki 28.12.2001 tarihinde düzenlenen resmi senetle değişiklik yapıldığı ve önceki sözleşmenin Devir başlıklı bölümündeki hükümlerin kaldırıldığı kabul edilmiş ise de, sonradan düzenlenen sözleşme üst hakkının devrine ilişkin kısıtlamaları kaldırır nitelikte olmayıp, aksine Bakanlığın oluru halinde devire ilişkin bedelin hangi değerlere göre, belirleneceği ve devrin yeniden yapılacak sözleşmeyle gerçekleşeceği hükümlerine getirmiş ve önceki, düzenlemeleri böylece genişletmiştir.Hal böyle oluncada, kayda kısıtlamaların işlenmesine karar vermek gerekirken, tüm bu olgular gözetilmeden 28.12.2001 tarihli resmi senedin içeriğinin yanlış yorumlanarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Karar bu nedenlerle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, 17.04.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy