(818 S. K. m. 162, 163, 355, 364)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.02.2002 gününde verilen dilekçe ile ve birleştirilen dosyada davacılar tarafından verilen 04.03.2002 günlü dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; dava ve birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 21.07.2005 günlü hükmün Yargıtay'ca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı Sezai vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 03.04.2007 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. M.S.Ö. ile karşı taraftan davacılar vekili Av. V.K. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava ve birleştirilen dava, davalılar arasında biçimine uygun düzenlenen 24.03.1997 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 1, 2 ve 14 numaralı bağımsız bölümlerin temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı arsa sahibi, yapının bütünüyle tamamlanmadığını, teslimde gecikme olduğunu, gecikme nedeniyle açılan davalar sonucu lehlerine kira alacağından kesinleşmiş yargı kararları bulunduğunu, kira alacaklarının ve yapıdaki eksikliklerin parasal karşılığının davacılar tarafından kendilerine ödenmesi gerektiğini, sözleşmedeki iskan koşuluna ilişkin hükümlerin de yerine getirilmesi gerekeceğini, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, yapıdaki ayıp ve eksiklikler tutarından davacıların arsa payına karşılık gelen 2.346.00.-YTL'nin davalı arsa sahibine ödenmesi koşuluyla dava konusu bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalılardan arsa sahibi temyiz etmiştir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca, yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Şayet yüklenici, bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede ayrık hüküm varsa sözleşmesine, aksi halde eserin tesliminden sonra arsa sahibinden sözleşme ile devri kararlaştırılan arsa payı devrini veya bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilir. Kuşkusuz, yüklenicinin arsa sahibine karşı teslimden sonrada ayıba karşı tekeffül borcu devam eder.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu (B.K. m. 364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanunu'nun 162. maddesi hükmünden yararlanarak yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K. m. 163) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur.
Az yukarıda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Bu nedenle, borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi derilerde bulunmak imkânına haiz idiyse bu defileri yeni alacaklıya (temellük eden üçüncü kişiye) karşıda ileri sürebilir (B.K. m. 167). Aksinin düşünülmesi halinde arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünüyle yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır. Kuşkusuz, temlik yoluyla ifayı talep eden üçüncü kişi temlik sözleşmesinin dışında arsa sahibine bazı ödemeler yapmak zorunda kalmışsa yükleniciyle var olan temlik sözleşmesine dayanarak bunların istirdadını ancak yükleniciden isteyebilir.
Bütün bu açıklamalardan sonra kısaca söylemek gerekirse, yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşullar yerinde ise arsa sahibinin isteyebileceği cezai şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklardan ve ayrıca kanundan kaynaklanan arsa sahibinin diğer alacaklarından da ondan temellük edilen kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişi de sorumludur.
Yukardan beri yapılan açıklamalar karşısında somut olaya gelince;
25.02.2005 günlü bilirkişi raporunda; yapıdaki eksik ve ayıplı işlemlerin parasal karşılığı 11.140.49.-YTL saptanmış, mahkemece anılan rapor hükme esas tutulmuşsa da eksik ve ayıplı işlerin tüm bedelinden davacıların sorumlu tutulması yerine, arsa payları oranında sorumlu kılınarak 2.346.00.-YTL'nin tahsiline karar verilmesi doğru olmamıştır. Diğer taraftan, gerek mahkemelerce hükme bağlanan, gerekse sulh yoluyla davalı arsa sahibine ödenmesi kararlaştırılan gecikme nedeniyle kira alacağı toplamı ve yüklenicinin 24.03.1997 günlü sözleşmenin 56. maddesi gereğince ödemesi gereken SSK prim borçları sorulup saptanarak, bunların tutarı da arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeden davanın yazılı olduğu şekilde kabulü de doğru değildir.
Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, 500.00.-YTL Yargıtay duruşma vekillik ücretinin davacıdan alınarak davalılardan Sezai'ye verilmesine, peşin alınan harcın yatırana iadesine, 20.04.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy