14. Hukuk Dairesi 2007/6841 E., 2007/12407 K. İNŞAAT RUHSATI KAÇAK YAPI
"İçtihat Metni"
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.05.2004 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 24.11.2005 günlü hükmün Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Davacı kooperatif, 8225 ada 3 ve 6 parsellerin üyesi olduğu davalı B... Y... Kooperatif Birliğince (B...-Koop) kendilerine tahsis edildiğini, taşınmaz üzerindeki inşaatın ince işçiliğinin 13.09.1994 tarihli sözleşme ile davalılardan B... Kent Hizmetleri A.Ş. (B...-Kent) tarafından yapıldığını, diğer davalı Erhan'ın davacı kooperatifin üyesi, aynı zamanda da B...-Kent A.Ş.'nin yönetim kurulu üyesi olduğunu, gerçekte kooperatifin davalı B...-Kent A.Ş. ve Ü... B... Kooperatifine borçlu olmadığı halde muhasebe uzmanının yanlış yönlendirmesi sonucu yapıdaki 6 adet dükkanın devredilmesi için davacı kooperatif yönetim kurulunun yetkilendirildiğini, bu amaca ulaşmak için de taraflar arasında
29.03.2004 tarihli sözleşmenin yapıldığını, bu sözleşme ile 88/94 payın davacı kooperatif üzerinde bırakıldığını, 4/94 payın davalı B...-Kent A.Ş. adına, 2/94 payın da davalı Erhan'a devredilmesinin kararlaştırıldığını, tapuda da bu tekilde devirler yapıldığını, ancak 88 üyeli olan kooperatifin 6 adet dükkan projeye aykırı olarak yapıldığından binaya iskan ruhsatı alınamadığı gibi, kat irtifakına da geçilemediğini ileri sürerek davalılar adına olan payların iptali ile kooperatif adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Yargılama aşamasında davalı Erhan 2/94 payı tapuda Kudret'e, Kudret pe aldığı payın 1/94'ünü H.Hüseyin'e devrettiğinden, bu kişiler davaya dahil edilmiştir.
Davalılar, dava konusu payların davacı kooperatif genel kurulu kararlarına dayanılarak satıldığını ve iyiniyetli kayıt maliki olduklarını, açılan davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece yapılan işlemler kooperatifin en üst organı olan Genel Kurul Kararlarına uygun bulunduğundan dava reddedilmiştir.
Hükmü, davacı kooperatif temyiz etmiştir.
İddia, savunma ve dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu alınan bilirkişilerin 16.05.2005 tarihli rapor içeriğinden davacı kooperatifin 8225 ada B ve 6 parseller üzerindeki inşaatı 88 konut olarak projelendirildiği; ilgili belediye onayını almadan bağımsız bölüm sayısını 94'e çıkardığı, uyuşmazlığın proje dışı yapılan 6 adet bağımsız bölüme yönelik olduğu anlaşılmaktadır. Yine bilirkişi raporuna göre dava konusu dükkanlar anataşınmaz bünyesinde ortak plan niteliğinde olan yerlerdir. Ortak alan niteliğindeki bu yerler için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca arsa payı tahsisi olanağı bulunmadığı gerçektir.
Burada öncelikle belirtilmelidir ki, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesine göre tüm yapılar için aynı Yasa'nın 26. maddesinde belirtilen stisnalar dışında yetkili merciden ruhsat alınması zorunludur. İnşaatın alınan ruhsata uygun yapılması gerekir. Ruhsat alınmadan veya ruhsatı alınmış olsa pa o ruhsata uygun yapılmayan inşaat uygulamadaki deyimi ile "Kaçak ınşaaf'tır. Yapının bağlı olduğu imar düzeni kurallarına uygun yapılması zorunlu bulunduğundan, kamu düzenine ilişkin bu kurallar sebebiyle taraflar pileseler bile sözleşmede bunun aksini kararlaştıramaz. Çünkü, imar düzeni;
bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli, değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların çeşidine ve amacına göre hangi özellikleri taşıması gerektiğini düzenleyen kurallar bütünüdür. Ruhsatsız veya ruhsatı olsa da ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılara uygulanacak yaptırımın ne olduğu ise İmar Kanunu'nun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Olayımızda olduğu gibi yapı sahibi, yapısını daha önce hazırlattığı ve yapı ruhsatı istemi dilekçesine eklediği projesine ve ruhsata uygun biçimde yapmamışsa inşaat durdurulur ve projede yapılan değişiklik onaylanıncaya kadar inşaatın yürütülmesine izin verilmez. Ruhsata göre yapılan değişiklik imar mevzuatına aykırı ve bunu düzeltme olanağı yoksa yapının yıktırılması gerekir.
Somut olayda üzerinde durulması gereken diğer bir husus da taraflar arasında düzenlenen 29.03.2004 günlü sözleşmenin içeriğidir. Zira bu sözleşme ile 8225 ada 3 ve 6 parseller üzerine yapılması projelendirilen 88 bağımsız bölüm sayısı tasdikli projesi dışına çıkılarak uyuşmazlık konusu 6 adet bağımsız bölümün de imar mevzuatına aykırı olarak yapımı ve bu bağımsız bölümlere bağlı olarak davalı şirket ile davalılardan Erhan'a pay verilmesi kararlaştırılmıştır. Az yukarıda sözü edildiği üzere imar düzeni kuralları kamu düzenine ilişkin ve emredici hükümler içerdiğinden taraflar dileseler bile sözleşmelerinde imar düzeni kurallarına aykırı hükümlere yer veremezler. Gerçekten kural olarak taraflar bir hakkın mevzuunu kanunun gösterdiği hudutlar dairesinde serbestçe tayin edebilir ise de, Borçlar Kanunu'nun 19. maddesi hükmünce kanunun kati suretle emreylediği hukuk kaideleri veya kanuna muhalefet o sözleşmenin geçersizliği sonucunu meydana getirir. 29.03.2004 günlü sözleşmenin geçerliliği veya geçersizliği sonucuna ulaşılabilmesi için de olayda uygulanması zorunlu 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre yapılacak işleme bakmak gerekmektedir.
Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, yerinde uzman bilirkişiler marifeti ile keşif yapmak, yapının tasdikli projesini mevcut inşaata uygulamak, bu uygulama sonucu yapıdaki imar mevzuatına aykırı (kaçak) inşaat bölümünü saptamak, kaçak bölümün proje değişikliği suretiyle imar mevzuatına uygun hale getirilip getirilemeyeceğini belirlemek, imar mevzuatına uygun hale getirilme olanağı varsa bu işlemleri yerine getirmek üzere, yerine getirilmemesinin Medeni Kanun'un 2. maddesinde
düzenlenen dürüstlük kurallarına aykırılık oluşturarak hakkın kötüye kullanılması sayılacağı ve hukuki sonuçlarından davacı tarafın sorumlu olacağı da hatırlatılmak suretiyle işlemin tarafı olan davacı kooperatife uygun süre ve işlemleri yapmak üzere yetki vermek, bu çalışmalar sonucu yapıdaki imar mevzuatına aykırılıklar giderilirse davayı reddetmek, imar mevzuatına aykırılıklar proje değişikliği suretiyle de olsa giderilemiyorsa bunları sadece yıkımı dava konusu yapılabileceğinden ve taraflar arasındaki 29.03.2004 günlü davalılara arsa payı tahsisini sağlayan sözleşme Borçlar Kanunu'nun 19. maddesi hükmünce muteber olmayacağından davayı kabul etmek olmalıdır.
Tüm bu incelemeler yapılmadan kamu düzenine ilişkin yasa hükümleri gözardı edilerek davanın reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle (BOZULMASINA), istek halinde peşin harcın yatırana iadesine, 23.10.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy