14. Hukuk Dairesi 2007/7560 E., 2007/8328 K.
"İçtihat Metni"
Davac ı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.04.2004 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali tescil istenmesi üzerine, bozma ilamına da uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.10.2006 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, arsa sahibi tarafından paydaşı olduğu taşınmaz üzerine yapmakta olduğu binadan bağımsız bölümün satışı nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, 06.01.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanarak 10 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 14 numaralı bağımsız bölümü davalıdan satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı temyiz etmiştir.
Bilindiği gibi; kendi taşınmazı üzerine bina yapan kişinin yapmakta olduğu kat mülkiyetine tabi binadaki bağımsız bölümleri 3. kişilere satması olanaklıdır. Davacı da noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine dayanarak davalıdan yapmakta olduğu binadan dava konusu taşınmazı satın almıştır. Ne var ki; binanın bulunduğu taşınmaz paylı mülkiyete konu olup, satıcı, davalı taşınmazda paydaştır. Türk Medeni Kanunu'nun 688 ve devamı maddelerinde paylı mülkiyet rejimi düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre;
Paylı mülkiyeti Medeni Kanun 688. maddede "paylı mülkiyette birden çok kimse maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir/' ifadesi ile belirtmiştir. Paylı mülkiyete tabi şey tek bir mülkiyet konusudur, ancak, tek mülkiyet hakkı birden çok kişiye ait bulunmakta ve bu sebeple sözü geçen kişiler arasında mülkiyet hakkı dolayısıyla "paylı mülkiyet birliği" meydana gelmektedir. Tüzel kişiliği bulunmayan bu birlikte malın yönetimi konusundaki kararların nasıl alınacağı ve fiilen yönetimin nasıl icra edileceği 689. maddede gösterilmiştir. Anılan madde hükmünce, paydaşlar paylı malla ilgili olarak yapacakları yararlanma, kullanma ve yönetim sözleşmelerinin geçerliliği oybirliği ile alınacak karara bağlanmıştır. Ancak, payda şlardan her biri, çoğunluk aksine karar vermediği sürece olağan yönetim işlerini icra etmeye yetkilidirler (TMK m. 690/1).
Paylı mülkiyet birliğinde önemli yönetim işlerinde oyçokluğu (TMK m. 691), olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar için ise, oybirliği ile karar alınması gerektiği belirtilmiştir (TMK m. 692). Kanun'un 693. maddesi hükmünce de paydaşlardan her biri diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Paylı mülkiyete ilişkin bu kısa açıklamalardan sonra somut olaydaki davalının paydaşı olduğu taşınmazı bina yapmak suretiyle kullanması ve davacıya buradan satış yapmasının paylı mülkiyet birliği açısından sonuçlarına geldiğimizde;
Az yukarıda da değindiğimiz gibi, davacının tescil istediği taşınmaz mülkiyet hakkının birden çok kişiye ait olduğu bir taşınmazdır. Davalının her ne kadar 693. maddeye göre taşınmazdan yararlanma hakkı var ise de, taşınmazın üzerine bina yapılarak tasarruf edilmesi olağan ya da önemli işlerden olmayıp, Kanun'un 692. maddesi gereğince diğer paydaşların verecekleri onaya bağlı oybirliği ile karar alınması gereken olağanüstü yönetim ve tasarruflar kapsamındadır. Hal böyle olunca da, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinde kendisine satışı vaad edilen bağımsız bölümün mülkiyetinin sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından davacıya nakli olanaklı değildir. Mahkemece, açıklanan yönler üzerinde durulmadan davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Karar bozulmalıdır.
Sonu ç: Yukarıda yazılı nedenlerle, davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (BOZULMASINA), peşin alınan harcın yatırana iadesine, 26.06.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.