14. Hukuk Dairesi 2008/1597 E., 2008/2683 K. İYİNİYETLİ İKTİSAP TALEPLE BAĞLILIK TAPU İPTALİ VE TESCİL
4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 1013 ] 4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 1020 ] 4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 1023 ] 4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 1024 ] 4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 3 ] 1086 S. HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU(MÜLGA) [ Madde 74 ]
"İçtihat Metni"
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.06.2004 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma 'sonunda; davanın reddine dair verilen 17.04.2007 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteğinin gider bulunmadığından reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, yüklenicinin temlik işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemiyle açılmıştır.
Davalı arsa sahibi kooperatif, dava konusu bağımsız bölümü, diğer davalı yükleniciye hak edişine karşılık verildiğini, yüklenici şirket çekişme konusu bağımsız bölümün davacıya satışının vaad edildiğini, tapunun ise davalı Hasan'a ondan alınan borç paranın teminatı olmak üzere verildiğini, davalılardan Hasan ise, tapu kaydına güvenerek iyiniyetle taşınmazı satın aldığını, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, eser ancak %65 fiziki seviyeye getirildiğinden, 15.09.2000 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi feshedildiğinden, davalılardan kayıt maliki Hasan da iyiniyetli olduğundan bahisle dava reddedilmiştir.
Hükmü davacı temyiz etmiştir.
Burada öncelikle belirtilmelidir ki; HUMK'nın 74. maddesi uyarınca kanundaki ayrık durumlar hariç, hakim, her iki tarafın iddia ve müdafaalarıyla bağlıdır. Davalı arsa sahibi kooperatif ile yüklenici şirket, eserin %65 seviyeye getirildiğini, bu aşamada davacının temlik işlemine dayanarak istemde bulunamayacağını veya aralarındaki arsa payı devri karşılığı 15.09.2000 tarihli sözleşmenin feshedildiğini, bu feshin geriye etkili yapıldığını, savunmadıklarından böylesine bir savunma varmış gibi bu olguların davanın reddine gerekçe yapılması usule uygun düşmez.
Eldeki davada çözümlenmesi gereken husus, davalılardan yüklenici şirketin arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesiyle kendisine bırakılması kararlaştırılan A blok 18 numaralı bağımsız bölümü 11.12.2001 günlü satış vaadi sözleşmesiyle davacıya temlik etmesine rağmen, aynı bağımsız bölümü tapuda diğer davalı Hasan'a yaptığı temlik işleminin davacının satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan haklarını bertaraf etmek kastıyla yapıp yapmadığı, kısaca, davalı Hasan'ın mülkiyet kazanımında iyiniyetli olup olmadığının açığa kavuşturulmasıdır.
Gerçekten dosyada yer alan davalılardan M... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'nin 05.06.2004 tarihli "belgedir" başlıklı yazı ve ekinden davalı Hasan'a yapılan temlikin ondan alınan borç paraya karşılık olduğunun bildirildiği görülmektedir. Diğer yandan; A blok 18 numaralı çekişme konusu bağımsız bölümün tapusu 17.11.2005, 02.12.2005, 01.03.2006 tarihleri arasında ve kısa sürelerle davada taraf olmayan bazı kişilere de geçirilmiş, davalı Hasan 18 numaralı bağımsız bölüm tapusuna en son 01.03.2006 tarihinde malik olmuştur.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyiniyetten maksat "hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir".
Belirtilen ilke, TMK m. 1023'de aynen "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki m. 1024'de "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Ayni hak, kütüğe tescil yoluyla yazılmışsa, kural olarak böyle bir tescile dayanan iyiniyetli kişinin iktisabı korunur. Fakat, tescilin yanı başında, bir de bunun haklı bir sebebe dayanması ve tescil talebinin o hak üzerinde tasarruf yetkisine sahip olan kimse (TMK m. 1013 ) tarafından yapılmış olması şarttır. Yetkisiz bir kimse tarafından yapılan talep veya haklı bir sebep olmadan yapılan bir tescil hakkı iktisap ettirmez. Ancak bu yönden tescil sakat dahi olsa, iyiniyetli, yani sakatlığı bilmeyen ve bilmeleri de kendilerinden beklenemeyen kimseler (TMK m. 3) karşısında geçerli bir tescilin sonuçlarını doğurur. Böyle bir tescile dayanarak iyiniyetle o gayrimenkul üzerinde ayni bir hak iktisap eden korunur (TMK m. 1023). Yani iyiniyetli kimseler kütüğün görünüşüne inanmakta haklıdır. Bu kuralın tapu kütüğüne güven sağlamak için getirildiği kuşkusuzdur (TMK m. 1020).
O yüzden, davacıdan, kayıt maliki davalı Hasan'ın kötüniyetine ilişkin delilleri istenerek toplanmalı, bildirilecek deliller az yukarıda sözü edilen davalı yüklenici şirketin sunduğu belge ve tapu kayıtlarındaki süratli şekilde yapılan tedavüllerin nedeni de davalı Hasan'a sorulup saptanarak bütün delillerin birlikte değerlendirilmesi suretiyle sonucuna uygun bir hüküm kurulmalıdır.
Mahkemece bu yönler bir yana bırakılarak iddia ve savunmada sözü edilmeyen hususların da gözetilmesi suretiyle eksik araştırma sonucu davanın reddi doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün (BOZULMASINA), peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 04.03.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy