14. Hukuk Dairesi 2008/8542 E., 2008/9635 K. İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ SATIŞ YETKİLERİ TAPU İPTALİ VE TESCİL TAZMİNAT
"İçtihat Metni"
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.04.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 24.01.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı arsa sahiplerinin vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı mülkiyet aktarımı, ikinci kademedeki istek ise, ademi ifa nedeniyle satışı vaad olunan bağımsız bölüm rayiç değerinin davalı yükleniciden tahsili istemleriyle açılmıştır.
Yüklenici savunmada bulunmamıştır.
Arsa sahibi davalılar, inşaatın ancak %40 seviyesine getirildiğini, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacının mülkiyet aktarımı istemi kabul edilmiştir.
Hükmü, davalı arsa sahipleri temyiz etmiştir.
Davalılar arasında biçimine uygun düzenlenmiş 04.04.2003 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmenin 1. maddesinde davalıların maliki olduğu 30820 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılacak binadaki taksim şekli kararlaştırılmış, 3. normal kat 10 numaralı meskenin davalı yükleniciye bırakılması hükme bağlanmıştır.
Sözleşmenin teslime ilişkin 5. maddesinde ise, inşaat ruhsatının en geç 7 ay içinde alınacağı ve binanın 18 aylık süre sonunda teslim edileceği yazılıdır. Buna göre eserin teslim tarihi 04.06.2005 olmaktadır. Gerçekten, sözleşmenin "satış yetkileri" başlıklı 11. maddesinde taraflar "kademeli ferağ" şeklini benimsemişler, yükleniciye birinci normal katın betonu atıldığında bir dairenin, çatı kapandığında iki dairenin, duvarlar örülüp sıva yapılınca iki dairenin, fayanslar döşenip camlar takıldığında bir dairenin, iskan alındıktan sonra kalan bir dairenin tapusunun verileceği kabul edilmiştir.
Eldeki dava, 25.08.2004 günlü yüklenicinin temlik işlemine dayanılarak 13.04.2005 tarihinde açılmıştır. Yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu; önce eserin %56 fiziki seviyeye getirildiği, sonradan alınan bilirkişi raporunda da, %80 seviyeye ulaştığı saptanmıştır. Görülüyor ki, eser sözleşmede teslim için kararlaştırılan 04.06.2005 tarihini geçmesine rağmen tamamlanmamış, yüklenici teslimde temerrüde düşmüştür. Burada hemen vurgulanmalıdır ki, bir binanın tamamlanması demek o yapının sözleşme hükümlerine fen ve sanat kuralları ile imar mevzuatına uygun ortaya çıkartılması demektir. Somut olayda olduğu gibi, eser söylenen niteliklere uygun bitirilmemiş, ancak %80 fiziki seviyeye getirilebilmişse orta yerde meydana çıkartılmış eser yok demektir. Bu özelliğinden dolayı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri ani edimli sözleşme türündendir. Edimin bütünüyle yerine getirilmesinden evvelki çalışmalar eseri meydana getirme çalışmalarıdır. Yine somut olayda olduğu gibi, tarafların kademeli ferağ şeklini kabul etmeleri durumunda taşınmaz mülkiyetinin devri (arsa payının devri) ancak her iki yanında sözleşme hükümlerine uymaları durumunda mümkündür. Eldeki davada, yüklenici sözleşmenin teslime ilişkin hükmüne uymayıp temerrüde düştüğünden dava tarihinde dahi temerrüdü sürdüğünden ve ayrıca yüklenici sözleşmenin kademeli ferağ hükmünden yararlanmak için arsa sahiplerini temerrüde düşürerek tapu talep etmediğinden %80 fiziki seviyeye getirilerek eylemli olarak terk edilen işten bir istemde bulunamaz. Yüklenicinin doğrudan arsa sahibinden isteyemeyeceği bir edimi onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişide talep edemeyeceğinden davacının mülkiyet aktarımı istemi açıklanan nedenlerle red olunmalıdır.
Mahkemece yapılan bu hukuki saptamalar karşısında mülkiyet aktarımına ilişkin istemin reddi ile ikinci kademedeki istemin incelenerek hükme bağlanması yerine istek yazılı olduğu şekilde kabul edildiğinden karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 21.07.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy