MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 21.09.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 21.09.2006 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı tarafından istenilmekle, tayin olunan 23.02.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... ile karşı taraftan davalılar vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Davacı, davalılar miras bırakanı ...’den aldığı borcun teminatı olmak üzere maliki olduğu 984 parsel sayılı taşınmazı 26.07.1999 tarihinde tapudan davalılar miras bırakanına devrettiğini, onun muvafakati ile üzerine iyiniyetle bina yaptığını ve borcunu ödediğini ileri sürerek, Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmü uyarınca temliken tescil istemiştir.
Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, inanç sözleşmesinin ve taşınmazın teminat olarak davalılar devredildiğinin kanıtlanamadığı, temliken tescil koşullarının da gerçekleşmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olayda; Dava konusu 984 parsel numaralı “arsa” vasfındaki 325 metrekare yüzölçümlü taşınmaz davacı A. ... adına kayıtlı iken 26.07.1999 tarihinde davalılar miras bırakanı ...’e satıldığı, ölümünden sonra da 27.01.2005 tarihinde davalılar adına tapudan intikal işleminin yapıldığı anlaşılmıştır.
Davacı, dava dilekçesinde açıkladığı hukuki işlemler ve olayları Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yazılı iyiniyet koşulunun göstergesi olarak açıklamış ve dilekçesinin sonuç kısmında da taşınmazın uygun bir bedel karşılığında adına tescilini istemiştir. Hal böyle olunca; mahkemece yukarıda açıklanan Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmü uyarınca temliken tescil koşullarının somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinin yöntemince araştırılıp sonuçuna göre karar verilmesi gerekirken, yanlış vasıflandırma sonucu inanç sözleşmesinin ve taşınmazın davalılar miras bırakanından alınan borcun teminatı olarak devredildiğinin kanıtlanamadığı gerekçesi ile davanın reddi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, İstek halinde peşin yatırılan temyiz harcının yatırana iadesine, 23.02.2010 tarihinde oy birliği ile karar verildi.