14. Hukuk Dairesi 2009/1786 E., 2009/2803 K. ALACAĞIN TEMLİKİ ESER SÖZLEŞMESİ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 163 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 167 ] 1086 S. HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU(MÜLGA) [ Madde 287 ]
"İçtihat Metni"
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.05.2004 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptal tescil isteminin kabulüne dair verilen 07.05.2008 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı Kemal vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek, yükleniciye satış vaadi sözleşmesi nedeniyle yapılan ödemenin ve cezai şart alacağının tahsili istemlerine ilişkindir.
Davalı yüklenici davanın reddini savunmuştur.
Diğer davalı arsa sahibi Kemal, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalı yüklenici alacağının davalılardan yükleniciye ödenmesi koşuluyla 8906 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki B blok 6 kat 25 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalılardan arsa sahibi temyiz etmiştir.
Davadaki istemin dayanağı biçimine uygun düzenlenmiş 17.07.2003 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeyle diğer davalı yüklenici B.Ali'nin arsa sahibi ile olan 29.11.2002 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan çekişme konusu B bloktaki 25 numaralı bağımsız bölümü davacıya satış vaadinde bulunduğu görülmektedir. Yüklenicinin yaptığı bu işlem hukuken, alacağın temliki işleminden ibarettir. Kısaca bir tanımlama yapmak gerekirse, alacağın temliki, borçlunun rızası gerekmeksizin eski alacaklı (yüklenici) ile yeni alacaklı (davacı üçüncü kişi) arasında Borçlar Kanunu'nun 163. maddesi hükmü gereğince yazılı olarak yapılması zorunlu bir tasarruf işlemidir. Kuşkusuz alacağın temliki ile ancak hak kazanılan (gerçek alacak) temlik edilebilir. Başka bir anlatımla, borçludan kazanılmamış bir hak yoksa salt alacağın temliki işlemi yapılmış olması yeni alacaklıya temlik işlemine dayanarak talep yetkisi vermez. Diğer taraftan, Borçlar Kanunu'nun 167. maddesi uyarınca temlik işleminden sonra ifanın kendisinden talep edilmesi halinde borçlu, temlik işlemi yapılmamış olsa idi eski alacaklıya karşı ne gibi bir itiraz ve defide bulunacak idi ise, aynı itiraz ve def'ileri yeni alacaklıya karşı da ileri sürebilir. Değişik bir söyleyişle, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklar yeni alacaklıya karşı da ileri sürülebilir hale gelir.
Diğer taraftan; belirtilmelidir ki, eser sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen ani edimli sözleşmelerdendir. Bir sözleşmenin iki tarafa hak ve borçlar yüklüyor olması demek, iki tarafın da o sözleşmeden dolayı hem alacaklı ve hem de borçlu olması demektir. Ani edimli sözleşmelerde, eserin tesliminden önceki bütün çalışmalar eseri meydana getirme çalışmalarıdır. Borçlar Kanunu'nun 364. maddesi gereğince de, aksine sözleşme hükmü yoksa eser bedeli (somut olayda bağımız bölüm tescili istemi) ancak eserin teslimiyle istenebilir.
Alacağın temlikine ve eser sözleşmesinin niteliklerine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Davalılar arasındaki 29.11.2002 günlü arsa payı karşılığı sözleşmenin konusu 8906 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine 5 blok halinde 120 daireli bir bina yapım işidir. Sözleşmeye göre A ve D harfli bloklar arsa sahibine, C harfli blok yükleniciye ait olacak, B harfli blokta arsa sahibinin seçeceği 2 adet bağımsız bölüm dışındaki tüm bağımsız bölümler yükleniciye bırakılacaktır. E bloktaki 13 daire ile 1.5 dükkanın arsa sahibine, 11 bağımsız bölümün de yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır. Yapılan keşif sonucu sözleşmeyle 30.03.2003 tarihinde teslimi kararlaştırılan A ve B blokların bitirildiği, 29.01.2005 tarihinde teslimi öngörülen D ve E bloklardan D blokun 8. kat tabiiye betonunun döküldüğü, 6. katta tuğla örme imalatının yapıldığı, E blokun da tabiiye betonunun döküldüğü, birinci kat tuğlasının örüldüğü, C blokun ince sıva işlerinin yapılmakta olduğu, keza kapı ve pencerelerinin monte aşamasına gelindiği saptanmıştır. Keşfin yapıldığı tarih 21.09.2007'dir.
Görülüyor ki, 5 blok halinde yapılması gereken binalarda C, D ve E bloklar sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi geçmesine rağmen bitirilmemiş, kısaca yüklenici temerrüde düşmüştür. Davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde her ne kadar kademeli ferağ hükmü varsa da, yüklenici bu hükümden ancak iş takviminin olağan seyri içinde yürümesi halinde yararlanabilir. Çünkü Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi hükmüne göre karşılıklı taahhütleri içeren bir akdin ifasını talep eden kimse, önce kendi borcunu ifa etmelidir. Yüklenicinin yararlanamayacağı bir durumdan alacağın temliki suretiyle davacının yararlanması düşünülemez.
Kaldı ki, 29.11.2002 günlü sözleşmenin 2. maddesinde, teslimin ancak yapıların iskanı alınması koşuluyla kabul edileceği hükme bağlanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmenin bu hükmü HUMK'nın 287. maddesine göre delil sözleşmesi niteliğinde olduğundan, iskan koşuluna bağlı teslim, ancak yapının iskan raporunun (oturma izninin) alınmasıyla olabilir.
Mahkemece yapılan bu saptamalara göre davadaki mülkiyet aktarımı isteminin reddi yerine sözleşme hükmünün ve bu konudaki yasa kurallarının bir yana bırakılması suretiyle dava kabul edildiğinden karar bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün (BOZULMASINA), peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 05.03.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy