14. Hukuk Dairesi 2011/2850 E., 2011/4689 K. DELİL SÖZLEŞMESİ YÜKLENİCİNİN TEMLİKİ İŞLEMİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL
818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 162 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 181 ] 1086 S. HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU(MÜLGA) [ Madde 287 ]
"İçtihat Metni"
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.12.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29.07.2010 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı Süleyman ve Ömerşen vekili ile diğer davacı arsa sahipleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı arsa sahipleri, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, yüklenici şirket ve yetkilileri ise haricen yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlenilen yükümlülüklerin yerine getirilmediğini, ödemelerin tamamlanmadığını savunarak, davanın reddini is-temişlerdir.
Mahkemece, dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalı Gülter dışında kalan tüm davalılar temyiz etmiştir.
1- Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden; davalı arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında 62 ada 5, 6 ve 7 sayılı parseller üzerine villa yapımı için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir.
Yüklenici şirket ile davacı arasında 15.07.2005 ve 19.07.2005 günlü haricen düzenlenen sözleşmelere göre, 6 sayılı parselde yapılacak 2 adet (ikiz) villanın anahtar teslimi olarak davacıya satıldığı görülmüştür.
Mahkemece mahallinde keşif yapılmış ve keşif tarihi itibariyle dava konusu iki adet villanın oturmaya müsait olduğu, tüm inşaat faaliyetinin bitirildiği, yüklenicinin edimini yerine getirdiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanunu'nun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu def'ileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Somut olaya gelince; davalıların da kabulünde olan tarihsiz daire karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici şirketin edimini yerine getirip getirmediği araştırılmamıştır. Keşif sonucu hazırlanan raporlar yetersiz olup hükme dayanak yapılamaz.
Bu durumda mahkemece, tüm sözleşme içeriklerinin HUMK'nın 287. maddesi gereğince delil sözleşmesi niteliğinde olduğu ve yüklenicinin halefi durumundaki davacıyı da bağlayacağı gözetilerek, yüklenici şirketin davalı arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirip getirmediğinin keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak saptanması, uyuşmazlığın oluşacak sonuç dairesinde çözümlenmesi gerekir.
Eksik incelemeye ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayalı olarak hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
S o n u ç: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalıların sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davalılar yararına (BOZULMASINA), peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, 08.04.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy