14. Hukuk Dairesi 2011/3185 E., 2011/7135 K. YÜKLENİCİNİN TEMLİKİ İŞLEMİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL YÜKLENİCİYE TEMLİK YASAĞI
818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 162 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 163 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 364 ]
"İçtihat Metni"
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.06.2004 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.09.2010 günlü hükmün Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı yüklenici şirket vekili ve duruşmasız temyizi davalı arsa sahipleri vekili tarafından istenilmekle, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı yüklenici; diğer davalı arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getiremediğini, dolayısıyla kendisi tarafından yapılan temlik işleminden davacının yararlanamayacağını, kaldı ki davacıdan yaptığı temlik sebebiyle bir kısım alacağını alamadığını, bu hususta açılan dava bulunduğunu, davanın reddini savunmuştur.
Davalı arsa sahipleri, aynı savunmada bulunmuşlardır.
Mahkemece, adil ve hakkaniyete uygun olacağı düşüncesiyle dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalılar temyiz etmişlerdir.
1- Davalılar arasındaki 29.09.1995 tarihli sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, inşaattır. Bu tür sözleşmeler "yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise yapılacak inşaata karşılık bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği" sözleşmelerdir. Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayın olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler. Burada, biri diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi (eser sözleşmesi) "yüklenicinin borcu", diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri "arsa sahibinin borcu"dur. Aksine sözleşme hükmü bulunmadıkça yüklenici, Borçlar Kanunu'nun 364. maddesi gereğince bedele (arsa payı devrini talebe) eserin teslimi halinde hak kazanır. Ancak uygulamada, yükleniciye finans sağlamak amacıyla ve yine uygulamadaki deyimiyle "kademeli ferağ" şeklinde teslimden önce de bir kısım arsa payı avans biçiminde devredilmektedir.
Hiç kuşkusuz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici, kazandığı bu kişisel hakkını doğrudan arsa sahiplerine karşı ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162. ve 163. maddelerinden yararlanarak üçüncü kişilere de temlik edebilir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı (yüklenici) ile onu devralan üçüncü şahıs (davacı) arasında borçlunun (arsa sahibinin) rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Bu akdin tarafları ise, devreden (eski alacaklı) ile devralan (yeni alacaklı)dır. Tekrar vurgulamak gerekirse kural olarak, temlik işleminde BK m. 1611 hükmü uyarınca borçlunun rızası gerekmez. Aynı Yasa'nın 1631'e göre sadece temlikin yazılı şekle uyularak yapılması yeterlidir.
Davacının dayandığı, davalılardan yüklenici ile yapılan "inşaat yapım sözleşmesi" niteliği itibariyle yukarıda sözü edilen alacağın temliki işlemidir. Her ne kadar temlik işlemi yapılırken borçlunun rızası gerekmez ise de, BK m. 1621 uyarınca temlikin geçerliliği için kanun veya sözleşme ile ya da işin mahiyeti icabı temlik yapan kişinin men edilmemiş olması gerekir. Davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesinde ise aynen "yüklenici firma kendine ait parselleri isterse kooperatif şeklinde, isterse yap-sat şeklinde yapmakta serbesttir. Temlik edemez veya sözleşmeyle doğan haklarını bir başkasına veya firmaya devredemez." hükmü bulunmaktadır. Görülüyor ki, sözleşmenin bu hükmüyle yükleniciye temlik yasağı getirilmiştir. Bundan dolayı da davacı üçüncü kişi, yüklenicinin yaptığı temlike dayanarak davalı arsa sahibinden mülkiyet nakli talebinde bulunamaz.
Mahkemece yapılan bu saptama bir yana bırakılarak, davanın kabulünün adil ve hakkaniyete uygun olacağından söz edilmek suretiyle istem yazılı olduğu şekilde hüküm altına alındığından karar bozulmalıdır.
2- Yukarıdaki bozma nedenine göre davalıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesi gerekmemiştir.
S o n u ç: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalıların temyiz isteminin kabulü ile hükmün (BOZULMASINA), 2. bent uyarınca davalıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek bulunmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, 02.06.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy