(4721 S. K. m. 706) (818 S. K. m. 81, 118, 213) (3194 S. K. m. 32)
Dava: Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.9.2003 gününde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil, birleşen dava ile de tazminat, birleşen davadaki karşı dava ile tazminat istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan duruşma sonunda; davacı V. E.'ün tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne, birleşen davada karşı davanın kabulüne dair verilen 16.3.2010 tarihli hükmün Yargıtayca incelenmesi asıl dava davalısı, birleşen dava davacısı ve karşı dava davalısı Y. Ö. vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Asıl dava, 14.10.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 183 (191) sayılı parseldeki binanın 10 numaralı bağımsız bölümünün yüklenicinin temliki işlemine dayanarak tapu kaydının iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Davalı arsa sahibi, yüklenicilerin yaptıkları inşaat sebebiyle bağımsız bölüme hak kazandıklarını, ancak temlik işleminin kime yapıldığını bilmediğinden bu bağımsız bölümlerin mülkiyetini nakledemediğini, davanın reddini savunmuştur.
Dairemizin bozmasından sonra yükleniciler davalı sıfatıyla davaya dahil edilmiş, bunlardan M. savunmada bulunmamıştır. Diğer dahili davalı yüklenici Mehmet ise 10 numaralı bağımsız bölümü davacıya alacağın temliki yoluyla temlik ettiklerini, satış bedelini de aldıklarını bildirmiştir.
Bozmadan sonra birleştirilen mahkemenin 2006/28 esasında kayıtlı davada davacı arsa sahibi Y. Ö., davalılar ile adi yazılı 14.10.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzaladıklarını, ancak davalı yüklenicilerin edimini yerine getirmediğini, yaptırılan tespitte bilirkişi raporuna göre eksik işler sebebiyle 21.271,00 TL alacağının çıktığını, ihtar edilmesine rağmen ödenmediğini, bu miktarın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Birleştirilen davaya karşı açılan karşı davada yüklenici M. ve M., 14.10.2010 tarihli sözleşme uyarınca 183 sayılı parsel üzerine bina yapım işini yüklendiklerini, edimlerini yerine getirdiklerini, üstelik sözleşmede yer almayan 29.792,60 TL fazla imalatları olduğunu, bu miktarın arsa sahibinden tahsilini, olmadığı takdirde birleştirilen davadaki talepten mahsubuna karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, asıl davanın kabulüne, birleşen davanın alacağın mahsubu sebebiyle reddine, birleşen davaya karşı açılan davada mahsuptan sonra kalan yüklenicilerin alacağı 8.523,60 TL'nin arsa sahibi Y. Ö.'tan tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, arsa sahibi davalı ve birleşen davanın davacısı Y. Ö. ile asıl ve birleşen davada davalılar, birleşen davaya açılan karşı davada davacı olan yükleniciler temyiz etmiştir.
1- Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre yüklenicilerin bütün temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Arsa sahibi Y. Ö.'un temyiz itirazlarına gelince;
Hükmüne uyulan Dairemizin bozma kararında vurgulandığı üzere, arsa sahibi ile yükleniciler arasındaki adi yazılı şekilde düzenlenen 14.10.2000 tarihli sözleşme Türk Medeni Kanununun 706. ve Borçlar Kanununun 213. maddeleri uyarınca, aynı zamanda mülkiyet naklini gerektirdiğinden ve resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir. Ancak, yine Dairemizin bozma kararında belirtildiği gibi, şayet sözleşmenin tarafları tüm edimlerini yerine getirmiş veya yükleniciye geçersiz sözleşmeye rağmen tapuda devir işlemi yapılmışsa, Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kuralları gereği sözleşme geçerli kabul edilebilir. Bu bakımdan, 14.10.2000 tarihli sözleşmedeki yüklenicinin borçlarının yerine getirilip getirilmediğinin tespiti önem kazanmaktadır. Yüklenicinin borçlarını yerine getirmesi demek, bir eseri (binayı) sözleşmeye, fen ve amaca uygun meydana getirmesi, bunu ifa olarak sözleşmenin karşı tarafı olan arsa sahibine sunması (teslim etmesi) demektir. Borçlar Kanununun 81. maddesi gereğince yüklenicinin öncelikli edimi, binayı meydana getirmek ve bunu arsa sahibine teslim etmektir. Belirtilmelidir ki, yüklenici öncelikli edimlerini yerine getirmeden ne kendisi ve ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi arsa sahibinden karşı edimi (arsa payı mülkiyetinin devrini) isteyemez.
Ne var ki, bozmadan sonra arsa sahibi tarafından açılan davada yüklenicilerden yaptırılan tespit sonucu verilen rapora göre, 14.10.2000 tarihli sözleşme kapsamında kalan ancak yerine getirilmeyen eksik ve ayıplı işler tutarı 21.271,00 TL'nin tahsili istenmiştir. Başka bir anlatımla, arsa sahibi bu miktarın kendisine ödenmesi koşuluyla ifayı kabul etmiş demektir. Kuşkusuz, ifanın kabul edilmesi halinde yüklenici arsa sahibine olan borçlarını yerine getirmiş sayılacağından, onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi de temlike dayanarak arsa sahibinden bazı borçlarının (bağımsız bölüm mülkiyeti naklini) yerine getirilmesini isteyebilir. Başka bir deyişle, yapıdaki eksik ve ayıplı işler varsa bunlar arsa sahibine ödenmeden, ne yükleniciler ne de onun temlik işleminde bulunduğu davacı üçüncü kişi Veysel arsa sahibinden mülkiyet talebinde bulunamaz.
Burada faydalı ve zorunlu giderlerin neler olduğu üzerinde de durulması gerekmektedir. Zorunlu ve faydalı giderler, bir eşyanın korunması, iktisadi işlevini devam ettirebilmesi için yapılan giderlerdir. Bunlar daima eşyaya artı değer kazandırır. Hiç şüphesiz yükleniciler, binada bu nitelikte imalatlar yapmışsa bunların bedelini Borçlar Kanununun 410 ve devamı maddelerine dayanarak taşınmaz maliki kimse (arsa sahibi) ondan isteyebilir. Yüklenicilerin birleştirilen davaya karşı açtıkları karşı davanın dayanağı da Borçlar Kanununun 410 ve devamı maddeleridir.
Arsa sahibi, ayıp ve eksik işler sebebiyle harcını ödeyerek ayrı bir dava, yükleniciler ise aynı şekilde karşı dava açtıklarından her iki talebin de açılan davalar kapsamında değerlendirilmesi gerekir. Diğer bir deyişle burada, ayrı ayrı davalar bulunduğundan Borçlar Kanununun 118. maddesine dayanılarak takas dermeyanında bulunulamaz.
Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, bozmadan sonra alınan bilirkişi raporunda binada bodrum kat ve çatı katta halen inşaatın devam etmesi, 11 numaralı bağımsız bölüm zemininin parkelerinin yapılmaması ve bazı imalatlar sebebiyle proje tadili ve tasdiki gerektiğinden, mevcut hali itibariyle iskan izni verilmesine olanak bulunmadığı saptandığından ve bu haliyle eser tamamlanmış sayılamayacağından imar mevzuatına aykırı imalatları gidermek üzere yüklenicilere yetki ve mehil vermek, onlara tadilat projesi düzenletmek ve bunu yetkili merciye tasdik ettirmek üzere keza uygun bir süre tanımak, yapıdaki yasaya aykırılıkların ortadan kaldırılmasını sağlamak, asıl davayı bunun sonucuna göre karara bağlamak olmalıdır.
Yukarıda belirtildiği üzere eksik ve ayıplı işler ile fazla imalatlar konusunda harcı ödenerek açılan ayrı ayrı davalar bulunduğundan, bunlar hakkında ayrı ayrı hüküm kurulması gerekmektedir.
Birleştirilen davaya karşı açılan karşı davada yükleniciler, 29.762,60 TL faydalı ve zorunlu giderlerin arsa sahibinden tahsilini istemiş, isteklerine tespit sonucu düzenlenen 15.4.2005 tarihli bilirkişi raporunu dayanak yapmıştır. Bu bilirkişi raporunda, faydalı masrafların tespit tarihi olan 11.4.2005 gününe göre hesaplandığı yazılıdır. Üstelik, anılan bilirkişi raporunda yapıdaki bodrumdaki kömürlükler ve çatı katındaki bazı imalatlar fazla imalat olarak gösterilmiştir. Her tür imalat binanın tasdikli projesine aykırı ise, bunlar 3194 Sayılı İmar Kanununun 32. maddesi gereğince yıkıma tabi tutulacağından, ekonomik bir değer taşımaz. Dolayısıyla, bunların bedeli de faydalı ve zorunlu imalat adı altında arsa sahibinden istenmez.
Birleştirilen davaya karşı açılan karşı davada yapılması gereken iş de, binadaki sözleşmede yer almadığı halde yer alan ve ancak tasdikli proje kapsamında kalan imalat kalemlerini yapıldıkları yıl piyasa rayiçlerine göre yeniden yapılacak keşifte tespit etmek, karşı davayı da bu şekilde değerlendirmek olmalıdır.
Bütün bu yönler gözetilmeden, eksik inceleme ve araştırmaya dayalı kurulan hükmün açıklanan sebeplerle bozulması gerekir.
Sonuç: Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle yüklenicilerin bütün temyiz itirazlarının reddine, hükmün 2. bentte yazılı sebeplerle arsa sahibi Y. Ö. yararına BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde Y. Ö.'a iadesine, 21.07.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy