(6098 S. K. m. 29, 237) (4721 S. K. m. 9, 15, 16, 706, 716) (1512 S. K. m. 89)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.05.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.09.2011 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalılar ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı şirket, davalı H. ve diğer davalıların murisi H.'nın dava konusu 205 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerini 08.01.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesi davalı H. A.'a satış vaadinde bulunduğunu, davalı H. A.'ın da 22.04.2005 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile kendisine satışı vaat edilen bu taşınmazdaki hisseleri davacı şirkete satış vaadinde bulunduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescil istemiştir
Davalılar, murisleri H.'ya vekaleten satış vaadi sözleşmesi yapılması için 02.01.1997 tarihinde düzenlenen vekaletnamenin geçersiz olduğunu, sağlık raporu alınmadan düzenlendiğini, bu tarihte murislerinin 87 yaşında olduğunu, dolayısıyla vekaletnamaye dayanılarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin de geçersiz olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, dava kabul edilerek 218.875 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, davalılar murisi H. adına kayıtlı 205 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki 7/168 hissenin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hüküm, davalılar ... tarafından temyiz edilmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kuruluşunda, sözleşme yapma ehliyeti hukuka, ahlaka, adaba uygunluk, iradeyle beyan arasında uyum gibi genel koşulların bulunması gerekir.
İradenin varlığı ise, zihni olgunluğa erişmiş kişilerde aranır. Bu nedenle de bütün sözleşmelerde olduğu gibi, geçerli bir sözleşmenin varlığı için kişilerde işlem yapma (akit yapma) ehliyetinin aranması gerekecektir. Genel olarak ehliyet deyiminden, kişinin medeni haklara sahip olabilme (hak ehliyeti) ile onları kullanabilme (fiil ehliyeti) ehliyeti anlaşılır. Başka bir anlatımla, ancak tam ehliyetli (sezgin, ergin olan ve kısıtlı bulunmayan) kişiler sözleşmeyi ya tek başlarına ya da yasal temsilcilerin izniyle yapabilir. Gerçekten, TMK.m.9 gereği “fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir”, TMK. m. 16 gereği de “ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlılar yasal temsilcilerinin rızaları olmadıkça kendi işlemleriyle borç altına giremezler”. Sözleşmenin taraflarından birinin, sözleşme yapma ehliyetinin yoksunluğu o sözleşmenin butlanının gerektirir (TMK. m. 15). Buradaki sözleşme ehliyetiyle anlatılmak istenen, kişideki sözleşmenin yapıldığı zamandaki ehliyetin varlığı ya da yokluğudur. Kişinin, sözleşmeden sonra sözleşme ehliyetine hak kazanması, sözleşmeye geçerlilik vermeyeceği gibi sözleşme yapma ehliyetinin sonradan kaybedilmiş olması da o sözleşmeyi geçerli kılmaz.
Somut olayda; davacının isteminin dayanağı ... 1. Noterliği’nde 08.01.1997 günü resen düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ... 25. Noterliği’nde 22.04.2005 günü resen düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Dosya içerisinde bulunan 08.01.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde davalılar murisi H.'nın ... 1.Noterliği'nin 02.01.1997 tarih 224 yevmiye numaralı vekaletnemesi ile tayin ettiği vekili aracılığıyla satış vaadi sözleşmenin yapıldığı görülmektedir. Davalılar ise 02.01.1997 tarihli vekaletname düzenlenirken murisleri H.'ın sağlık raporu alınmadığını, bu tarihte murislerinin ehliyetsiz olduğunu, dolayısıyla 08.01.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu savunmuşlardır. Mahkemece bu hususlarda araştırma yapılmamıştır. Bu durumda mahkemece ... 1. Noterliği'nde düzenlenen 02.01.1997 tarih 224 yevmiye numaralı vekaletname ve varsa buna ilişkin sağlık raporu ilgili noterlikten getirtilmeli, davacılar murisi H.'nın vekaletnamenin düzenlendiği 02.01.1997 tarihinde temyiz kudretinin (fiil ehliyetinin) bulunup bulunmadığı araştırılmalı ve bunun sonucuna göre karar verilmelidir.
Kabule göre de; mahkemece taleple bağlılık ilkesi ihlal edilerek hem payın tesciline hem de tazminata hükmedilmesi de yerinde olmamıştır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 18.10.2012 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy