ÖZET: TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, NOTER ÖNÜNDE RE’SEN DÜZENLENMESİ GEREKEN, RESMİ ŞEKİL ŞARTINA BAĞLI KILINAN, İKİ TARAFA BORÇ YÜKLEYEN VE KİŞİSEL HAK SAĞLAYAN SÖZLEŞME TÜRÜDÜR.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNE KONU BİR TAŞINMAZDA ELBİRLİĞİ ORTAKLARINDAN BİRİNİN, ORTAKLIK DIŞI BİR KİŞİYE SATIM VAADİNDE BULUNMASI HALİNDE, SÖZLEŞME BİR TAAHHÜT MUAMELESİ OLARAK GEÇERLİ OLMAKLA BİRLİKTE ELBİRLİĞİ ORTAKLIĞI ÇÖZÜLÜNCEYE KADAR İFA OLANAĞI YOKTUR.
5403 SAYILI TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNUNUN 5578 SAYILI KANUNLA DEĞİŞİK 8. MADDESİ İLE TARIM ARAZİLERİ SINIFLANDIRILMIŞ, BÖLÜNEMEZ BÜYÜKLÜKTEKİ TARIM ARAZİLERİNİN MİRASA KONU OLMALARI VE ÜZERLERİNDE HER NE ŞEKİLDE GERÇEKLEŞMİŞ OLURSA OLSUN BİRLİKTE MÜLKİYETİN MEVCUT OLMASI DURUMUNDA, BU ARAZİLERİN İFRAZ EDİLEMEYECEĞİ, PAYLARIN ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA SATILAMAYACAĞI, DEVREDİLEMEYECEĞİ VEYA REHNEDİLEMEYECEĞİ HÜKÜM ALTINA ALINMIŞTIR.
ELBİRLİĞİ HALİNDE MÜLKİYETTE, MİRASÇILAR ARASINDA ORTAKLIK BAĞI OLUP, BİR MALA VEYA HAKLA BİRLİKTE MALİKTİRLER. BU TÜR MÜLKİYETİN ORTAKLIĞIN TÜZEL KİŞİLİĞİ BULUNMADIĞINDAN ORTAKLARDAN HER BİRİNİN EŞYA ÜZERİNDE DOĞRUDAN BİR HAKKI OLMAYIP, ORTAKLAR ARASINDA ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI BULUNDUĞUNDAN DAVANIN, ORTAKLARIN TÜMÜ ALEYHİNE AÇILMASI GEREKİR.
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.10.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.12.2011 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davalılar, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Ayrıca, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 5578 sayılı Kanunla değişik 8. maddesi ile; Tarım arazileri, doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmış; belirlenen parsel büyüklüğünün mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde2 hektar, dikili tarım arazilerinde0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde0,3 hektarve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı, kural olarak tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği, bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi yasaklanmaktadır.
Somut olayda; dava konusu taşınmaz elbirliği mülkiyet rejimine tabi olup, davalılar da dava konusu taşınmazlarda pay sahibi bulunmaktadır.
Elbirliği halinde mülkiyette, somut olayda olduğu gibi mirasçılar arasında ortaklık bağı vardır. Bu kişiler mirasçı sıfatı ile bir mala veya hakka birlikte malik olmak durumundadır. Türk Medeni Kanununun 701 ila 703. maddeleri uyarınca bu tür mülkiyetin (ortaklığın) tüzel kişiliği bulunmadığından ortaklardan her birinin eşya üzerinde doğrudan bir hakkı da yoktur. Bu anlatımın doğal sonucu olarak da mülkiyet bütünüyle ortakların tümüne aittir. Elbirliği mülkiyetinde malikler mülkiyet payını ayırmadığından eşya üzerinde paydaş değil ortaktır. Yine bu tür mülkiyette işin özelliği gereği ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Şayet davalı olacaklarsa davanın ortakların tümü aleyhine açılması gerekir.
Davacılar, davalıların murisi adına tapuda kayıtlı 777 parsel sayılı taşınmazda murislerinden gelen 1/4 payın davalının mirasçıları tarafından 22.08.1991 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile kendilerine satışının vaat edildiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açtıklarından sözleşmenin tarafı olan ve dosya kapsamındaki veraset ilamında tapu maliki Mehmet’in mirasçıları arasında yer alan Fadime’nin mirastan feragat etmiş olsa dahi kendisine davalı olarak husumet yöneltilmesi gerekir.
Açıklanan nedenle taraf teşkili tam olarak sağlanmadan çekişmenin esasının incelenip yazılı şekilde davanın esastan sonuçlandırılması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
S o n u ç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün (BOZULMASINA), bozma nedenine göre davalıların diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 20.11.2012 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy