MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.05.2010 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine ve muvazaaa iddiasına dayalı ... iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 13.04.2011 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... A.Ş vekili ile duruşmasız temyizi davalı kooperatif ve davalı ... tarafından istenilmekle, tayin olunan 13.12.2011 günlü mürafaa icrasından sonra dosyada görülen eksiklik nedeniyle evrak mahalline iade edilmiştir. Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Davacı; 28.02.2001 tarihli adi yazılı “satış protokolü” uyarınca davalı yüklenici ...nin temlikine dayalı olarak dava konusu daireyi satın aldığını ve 2001 yılından bu yana dairede oturduğunu, davalılar ...’e, bu kişi tarafından da diğer davalı ... A.Ş’ye tapudan yapılan devirlerin muvazaalı olduğu iddiası ile 46224 ada 1 parselde A blok, 10. kat, 43 numaralı meskenin ... kaydının iptali ile adına tescili isteminde bulunmuştur.
Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ... A.Ş. vekili, davalı ... vekili ve davalı .... ... Kooperatifi vekili temyiz etmiştir.
Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka ve muvazaa iddiasına dayalı ... iptal ve tescil isteğine ilişkindir.
Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise, sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna (tarafına) karşı ileri sürülebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.
Bunların yanında; hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. İyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.”
Belirtilen bu ilke, TMK m.1023’de aynen "... kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki m.1024’de "bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna ... kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Yükleniciden temlik alınan hak ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak ... ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.
Ancak; alacağın temliki işlemi satış vaadi sözleşmesi ile yapılmış ve satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı ... Kanununun 26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin
./...
2012/12065-14619 -3-
kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir. Fakat, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse veya somut olaydaki gibi yüklenicinin temlikine dayalı sözleşme adi yazılı şekilde düzenlenmişse, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca kural olarak ... kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icap eder.
Ne var ki, alacağı temellük eden, ... ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun TMK’nun 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir. Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nun 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince;
Davalı arsa sahibi... Konut Yapı Kooperatifi ile davalı yüklenici .... ve Tic. Ltd. Şti arasında ... 29. Noterliğinin 15.09.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 22.03.2001 tarihli ek sözleşmenin bulunduğu, yüklenicinin 46224 ada 1 parsel üzerinde 2 blok inşaatı yapmasına karşılık, dava konusu bağımsız bölümünde aralarında bulunduğu bir kısım bağımsız bölümlerin arsa sahibi tarafından bedel olarak arsa payı karşılığı verilmesinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
... kaydına ilişkin bilgi ve belgelere göre de; dava konusu 46224 ada 1 parselde A blok, 10. kat, 43 numaralı bağımsız bölümün, davalı arsa sahibi ... Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı iken, arsa sahibi tarafından yüklenici şirket temsilcisine verilen vekaletname ile 13.09.2002 tarihinde davalı ...’e satıldığı, bu kişi tarafından 04.03.2004 tarih ve 2529 yevmiye numaralı resmi senet ile davalı ... Tic AŞ’ye satılıp, bu şirket tarafından da dava dışı... Bankasından alınan kredinin teminatı olmak üzere 09.04.2004 tarih ve 4484 yevmiye numaralı resmi senet ile ipotek tesis edildiği görülmektedir. Ne var ki; gerek 04.03.2004 tarih ve 2529 yevmiye numaralı satış işlemi, gerekse de 09.04.2004 tarih ve 4484 yevmiye numaralı ipotek işlemi,... ... Sicil Müdürlüğündeki usulsüzlükler nedeniyle ... siciline tescil edilmemiştir.
Davalı .... ve Tic. AŞ. 04.03.2004 tarihinde satın aldığı dava konusu dairenin tapuda halen ... üzerinde olduğunu öğrenmesi üzerine; ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/6 E sayılı dava dosyası ile
03.01.2005 tarihinde davalılar ... müdürlüğü ve ... memurları ... ve ... hakkında tazminat; yine ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/169 E. sayılı dava dosyası ile de 30.05.2005 tarihinde davalı ... aleyhine ... iptali ve tescil, davası açmıştır. ... aleyhine açılan dava 2009/487 sayılı ve 11.09.2009 tarihli karar ile kabul edilerek, dava konusu 43 nolu bağımsız bölümün ... adına olan ... kaydı iptal edilerek, davacı .... ve Tic. AŞ. adına tesciline karar verilmiş ve bu karar Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2009/13647 E 2010/1708 K sayılı 22.02.2010 tarihli ilamı ile onanmış, davalının karar düzeltme talebi de 2010/5287 E 6186 K sayılı 08.04.2010 tarihli ilam ile reddedilmiştir. ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/6 E sayılı ... müdürlüğü ve ... memurları hakkındaki dava ise, 2010/691 sayılı ve 07.12.2010 tarihli karar ile dava konusu taşınmazın ... kaydı... ve Tic. A.Ş.’ye geçtiğinden davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına dair hüküm tesis edilmiştir. Bu gelişmeler sonrasında taşınmazın ... kaydı 30.07.2010 tarihinde hükmen ... San. ve Tic. AŞ. adına tescil edilmiştir.
Yukarıda açıklanan hususlar ve dosyadaki tüm delillere göre; davalılar ... ile son ... maliki davalı ... AŞ arasındaki temlik işleminin davalıların el ve işbirliği içinde, davacının 28.02.2001 tarihi sözleşme ile kazandığı şahsi hakkını bertaraf etmek kastıyla yapıldığına ilişkin bir delil olmadığı ve davalı ... AŞ’nin ... kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet hakkı (ayni hak) kazandığı anlaşıldığından davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü doğru görülmediğinden, hükmün bozulması gerekmiştir.
Bozma nedenine göre davalılar ... ve davalı kooperatifin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ... A.Ş vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı ... ve davalı kooperatifin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, istek halinde peşin yatırılan temyiz harcının yatıranlara iadesine, 900 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... AŞ. ve davalı kooperatife verilmesine, istek halinde peşin harcın davalı ... A.Ş'ye iadesine, 24.12.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy