(818 S. K. m. 81, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181)
Dava: Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.08.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 28.03.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacıların tapu iptali ve tescili, ikinci kademedeki istekleri ise ödenen bedelin ve cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.
Davalı yüklenici YBS Ltd. Şti. vekili davanın reddini savunmuştur.
Davalı arsa sahibi Entim Ltd. Şti. vekili, davalı yüklenici ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmenin tadil edildiğini, dava konusu bağımsız bölümde yüklenicinin hakkının bulunmadığını, 2232 parsel sayılı taşınmaza yapılacak konutların arsa sahibine ait olacağını, bu taşınmaza yapılacak inşaatın tamamlanma aşamasına göre 2233 parsel sayılı taşınmazda yapılacak bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılacağını, bu nedenle öncelikle 2232 parsel sayılı taşınmazdaki eksik işlerin belirlenmesi gerektiğini, yüklenicinin tamamlamadığı eksik işlerin arsa sahibi müvekkili tarafından tamamlandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirmiş olduğu gerekçesiyle 2233 parsel sayılı taşınmazda D blok 2 no'lu bağımsız bölüme ilişkin tapunun iptali ile davacılar adına 1/2 şer pay oranında tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekilleri temyiz etmiştir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.
Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin eseri meydana getirme borcu dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder. Yasada şey olarak ifade edilen eserdir.
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davalı yüklenici ile davalı arsa maliki arasında 29.06.2005 tarihinde Bodrum 1.Noterliğinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşme gereğince, davalı yüklenici 2232 sayılı parselde bina yaparak anahtar teslimi olarak arsa malikine teslim edecek, karşılığında 2233 parsel sayılı taşınmazdaki binalar yükleniciye bırakılacaktır. Davacı, anılan bu sözleşme uyarınca yükleniciye bırakılan 2233 parsel sayılı taşınmazdaki A Blok 2 numaralı bağımsız bölümü 22.04.2006 tarihli adi yazılı sözleşmeyle 95.000 Euro bedelle yükleniciden temlik alıp, bedelini ödemiştir.
Davacı, davada yüklenicinin temliki işlemine dayandığından bağımsız bölümün adına tescilini sağlayabilmesi için yüklenicinin arsa malikine karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerekir.
Somut olayda, yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği belirlenmemiştir. Bu nedenle, yüklenicinin sözleşmeyle yerine getirmesi gereken edimleri hangi oranda yerine getirdiği tespit edilmeli, edimlerin arsa maliki açısından katlanılabilir seviyede yerine getirilmiş ise eksik ve ayıplı işlerin bedelinin toplamının davacı tarafından depo edilmesi için uygun bir süre verilmelidir. Ayrıca, arsa malikine ait taşınmazda iskan ruhsatı alınmamış ise, bu eksikliğin giderilmesi için de davacıya süre verilmelidir. Daha açığı, yüklenici sözleşmede belirlenen edimlerini yerine getirerek taşınmazı adına tescile hak kazandığının anlaşılması halinde, davacının tapu iptali ve tescil istemi değerlendirilmelidir.
Mahkemece, yapılan bu saptamalar doğrultusunda arsa payı karşılığı davalı arsa sahibine bırakılacak taşınmaz üzerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın yükleniciye düşen taşınmaz üzerinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu doğrultusunda yüklenicinin edimini yerine getirdiği gerekçesiyle yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırına iadesine, 30.11.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy