MAHKEMESİ:Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.06.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 19.06.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı yüklenici vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden temlik alınan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili isteğine ilişkindir.
Davacı, davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... Ltd. Şti. arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 2 parsel sayılı taşınmazda inşa edilen 10 no'lu bağımsız bölümü yükleniciden harici satış sözleşmesiyle temlik aldığını ileri sürerek bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Dava konusu bağımsız bölüm yargılama aşamasında arsa maliki tarafından ...’e satış suretiyle geçtiğinden 6100 sayılı HMK'nun 125. maddesi uyarınca işlem yapılmış, bu kişi de davaya dahil edilmiştir.
Davalı yüklenici, süresinde cevap vermemiş, daha sonra verdiği dilekçe ile inşaatta eksiklik var ise bunun tamamlattırılıp tescile karar verilmesi gerektiğini bildirmiştir.
Davalı arsa maliki, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölümü hak etmediğini, bu durumun mahkeme kararı ile sabit olduğunu, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., tapuda davacı yararına bir şerh bulunmadığını, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı ve davalı yüklenici şirket vekilleri temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgelere göre, 05.03.1998 günlü inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan davalı ... Ltd. Şirketinin, 10 numaralı bağımsız bölümün, sözleşmede yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümler içerisinde yer aldığı ve yüklenici tarafından 13.08.1999 tarihli harici sözleşme ile davacıya satıldığı sabittir.
Eldeki davanın çözümünde üzerinde durulması gereken sorun davalıların iyiniyetli olup olmadıklarının saptanmasıdır.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.”
Belirtilen ilke, TMK m. 1023’de aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki m. 1024’de "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Ayni hak, kütüğe tescil yoluyla yazılmışsa kural olarak böyle bir tescile dayanan iyiniyetli kişinin iktisabı korunur. Fakat, tescilin yanı başında, bir de bunun haklı bir sebebe dayanması ve tescil talebinin o hak üzerinde tasarruf yetkisine sahip olan kimse ( TMK m.1013 ) tarafından yapılmış olması şarttır. Yetkisiz bir kimse tarafından yapılan talep veya haklı bir sebep olmadan yapılan bir tescil hakkı iktisap ettirmez. Ancak bu yönden tescil sakat dahi olsa, iyiniyetli, yani sakatlığı bilmeyen ve bilmeleri de kendilerinden beklenemeyen kimseler ( TMK m.3 ) karşısında geçerli bir tescilin sonuçlarını doğurur. Böyle bir tescile dayanarak iyiniyetle o gayrimenkul üzerinde ayni bir hak iktisap eden korunur (TMK m.1023). Yani iyiniyetli kimseler kütüğün görünüşüne inanmakta haklıdır. Bu kuralın tapu kütüğüne güven sağlamak için getirildiği kuşkusuzdur (TMK m.1020 ).
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında;
Mahkemece davacının istemi doğrultusunda ... Asliye Hukuk Mahkemesince 01.04.2011 tarih 1191 yevmiye numarası ile ihtiyati tedbir kararı verilmiştir. İhtiyati tedbir kararı 07.06.2011 tarihinde 2183 yevmiye no'lu işlem ile kaldırılmış ve aynı gün 2191 yevmiye numarası ile arsa maliki tarafından dahili davalı ...'e temlik edilmiştir.
Dahili davalı ...'in hukuki durumunun Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi çerçevesinde değerlendirilmesi gerekecektir. Davacının yeni malike davayı yöneltme iradesiyle kötü niyetin de iddia edildiği varsayılmalıdır. Çünkü 08.11.1991 tarih ve 4/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında tapuda kayıtlı bir taşınmazı kazanan kimseye karşı TMK m. 1023’de öngörülen iyiniyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptali davalarında, dava açma iradesinin kazanımın kötü niyete dayalı olduğu iddiasını da taşıdığı, kaldı ki öyle olmasa bile buradaki kötü niyet iddiasının hukuki niteliği itibariyle itiraz niteliğinde bulunduğu ve bu nedenle de yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan ileri sürülebileceği kabul edildiğinden bu durumun hakim tarafından resen nazara alınması ve kazanmanın kötü niyetle vuku bulup bulunmadığının tartışılması, davacıya bu konudaki delilleri sorulması ve toplanması gerekir. TMK.m. 1023’e dayanan kazanmayı resen dikkate alacak olan hakim iyi niyet şartının gerçekleşmediği dosyadan anlaşılıyorsa, bunu da resen dikkate alır.
Dahili davalı tapu malikinin kötü niyeti ispatlandığı takdirde; arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun
borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra devralan kimseye borcunu ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.
Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.
Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa
sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayda, Yüklenici ... Ltd. Şti. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/30 E 2004/217 K. sayılı dava dosyasında edimlerini yerine getirmiş olması nedeniyle 10 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiş, birleşen davada ise arsa maliki ..., eksik iş bedeli, cezai şart, gecikme tazminatı ve 1 no'lu bağımsız bölüme yaptığı masrafları ve yine sözleşmede yükleneciye düşen, sonradan aralarında yaptıkları 26.10.2000 tarihli ek protokolle kendisine verilmesi kararlaştırılan 6 no'lu bağımsız bölümün aidiyetinin tespitini istemiştir. Mahkemece, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemiş olması nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının reddine, arsa malikinin açtığı davada noksan ve ayıplı işler bedeli olarak 5.000,00 TL, ceza şart olarak 4.000,00 TL ve 1 no'lu bağımsız bölüme yaptığı masraflardan 350.00 TL'nin yükleniciden tahsili ile arsa malikine ödenmesine ve 6 no'lu bağımsız bölüm 26.10.2000 tarihli protokol gereğince arsa malikine kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, gecikme tazminatı yönünden ise davanın reddine karar verilmiştir. Karar 27.03.2007 tarihinde kesinleşmiştir. Bu karar ile yüklenicinin davası, dava tarihi itibariyle edimlerini yerine getirmediğinden reddedilmiş ve buna karşılık arsa maliki inşaattaki eksik ve ayıpları işlerin bedelini nakdi olarak tahsil etmek imkanına kavuşmuştur. Belirtilen karar gereğince arsa malikinin alacağını tahsil edip etmediği incelenmeli, yükleniciden tahsil edilmemiş ise, yüklenicinin halefi durumunda olan davacı tarafından ödenip ödenmeyeceği konusunda davacı tarafa süre verilmelidir. Diğer taraftan inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın iskan raporunun yüklenici tarafından alınacağı kararlaştırılmış olduğundan, iskan raporunun alınıp alınmadığı araştırılmalı, alınmamış ise bu konuda da davacı tarafa iskan ruhsatı alması için süre verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 31.01.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.