MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.11.2007 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 27.09.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, davalıların murisinin satış vaadi sözleşmesi ile 27 parsel sayılı taşınmazın 1/2 payının satışını vaat ettiğini, taşınmazı teslim alıp üzerine üç katlı bina yaptığını, tapunun devredilmediğini ileri sürerek söz konusu payın adına tescilini istemiştir.
Davalı ..., zamanaşımı süresinin geçtiğini ve taşınmazın muvazaalı olarak edinildiğini belirterek davanın reddini savunmuş, diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, taşınmazın bedeli ile satış bedeli arasında orantısızlık bulunduğu muvazaalı işlem yapıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin hükmü temyiz etmesi üzerine karar Dairemizin 20.01.2011 tarihli ve 2010/14043 esas, 2011/433 karar sayılı ilamı ile "...sözleşmenin tarafı olan muris ...’ın mirasçısı olan davalıların resmi şekle bağlı yapılan sözleşmeye karşı muvazaa iddiasının yine resmi şekilde ispatlanabileceği, davalıların bu şekilde bir delil ileri süremedikleri için davanın kabulü gerektiği...” gerekçesiyle bozulmuştur. Mahkemece önceki kararda direnilmesi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.09.2012 tarihli, 2012/618 esas ve 2012/14-422 karar sayılı ilamı ile özetle;
“…davalı, miras payından yoksun bırakıldığını ileri sürdüğünden, satış vaadi sözleşmesinin taraflarına göre, üçüncü kişi konumunda bulunmaktadır. Buna göre, davalı üçüncü kişi sıfatıyla muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir. Açıklanan nedenlerle, muvazaanın somut uyuşmazlıkta yazılı delille ispatlanması gerektiğine işaret eden Özel Daire bozmasına karşı, yerel mahkemenin, muvazaanın her türlü delille ispatlanacağına ilişkin direnmesi yerindedir” gerekçesi ile direnmenin uygun olduğuna karar verilerek, bozma nedenine göre davacı vekilinin işin esasına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Dairemize gönderilmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Kaynağını Türk Medeni Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olup, mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcı edimini yerine getirmezse edimin hükmen yerine getirilmesi vaat alacaklısı tarafından açılan davada istenebilir.
Kural olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin satış amacı ile değil muvazaalı olarak yapıldığının savunulması her zaman olanaklıdır. Kısaca ifade etmek gerekirse; muvazaa, irade ile beyan arasında kasten yaratılmış aykırılıktır. Böyle bir savunma ileri sürülmüşse, mahkemenin dayanılan sözleşmedeki tarafların gerçek ve müşterek amaçlarını Borçlar Kanununun 19. maddesi hükmünden yararlanarak açıklığa kavuşturması gerekir. Zira bu gibi durumlarda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ivazlı (bedel karşılığı) yapıldığı değil, bağış amaçlı veya mirasçıların bazılarından mal kaçırmak amacı ile yapıldığı kabul edilir. Böyle olunca da uyuşmazlıkta 1.4.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uygulama yeri bulur.
Bu durumda mahkemece, sözleşmedeki gerçek amacın mirasçılardan mal kaçırmak olduğu ve sözleşmenin muvazaa ile illiyetli bulunduğu savunulduğundan gerçek amacın belirlenebilmesi için sözleşmenin yapıldığı tarihteki murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elinde bulunan mal varlığının miktarı, temlik edilen malın tüm malvarlığına oranı, murisin temlikle elde edilecek satış bedeline ihtiyaç durumu ve bu bedelin makul kalacak bir sınırda olup olmadığı incelenip araştırılmalı, istem sonucuna uygun bir hüküm kurulmalıdır.
Davaya konu olayda, davalılardan ... vekili davaya cevabında satış vaadi sözleşmesinin diğer mirasçılardan mal kaçırma kastı ile muvazaalı şekilde düzenlendiğini savunmuş ancak mahkemece bu hususta yeterli araştırma ve inceleme yapılmadan, dava konusu taşınmazların satış vaadi sözleşmesinde
gösterilen değeri ile gerçek değeri arasındaki oransızlık muris muvazaasına gerekçe olarak gösterilmiş ise de bu husus tek başına muvazaanın varlığına yeterli delil sayılamaz.
Bu durumda mahkemece, murisin 27 numaralı parsel dışında taşınmazları olup olmadığı tapu müdürlüğünden sorulup araştırılmalı, yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda davalı tanıkları da yeniden dinlenerek tarafların gerçek iradeleri açıklığa kavuşturulmalı ve satış vaadi sözleşmesinin muvazaalı şekilde düzenlendiği iddiası değerlendirilerek oluşacak sonuç doğrultusunda bir hüküm kurulmalıdır.
Açıklanan bu yönün gözardı edilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan neden davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 07.02.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.