MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.09.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 12.10.2010 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar tarafından istenilmekle, tayin olunan 26.03.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar, davalı arsa maliki ... ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa malikine bırakılan 150 parsel sayılı taşınmazda bulunan (D) bloktaki 10 adet bağımsız bölüm ile 2 adet depoyu arsa malikinin kendilerine olan borçlarına karşılık ... 1. Noterliğinde 01.08.2006 günü düzenlenen beyan ile devraldığını, davalı ...’in davalı kooperatife devri noter aracılığıyla bildirdiği gibi kendilerinin de kooperatife bilgi verdiğini ancak taşınmazların tapu kayıtlarının devredilmediğini ileri sürerek, 10 adet daire ile 2 adet deponun adlarına tescilini veya taşınmazların keşifte belirlenecek değerlerinin inşaatın bitim tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte tahsilini istemişlerdir.
Davalılardan S.S ... Konut Yapı Kooperatifi, davalı ...’in hak ettiği taşınmaz bulunmadığını, kooperatifin davalı ...’den alacaklı olduğunu, davacı ile davalı arasındaki sözleşmenin kendilerini bağlamadığını belirterek davanın reddini savunmuş; davalı ... ise davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir.
Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.
Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi
gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Somut olayda, davacılar arsa maliki olduğunu iddia ettikleri davalı ... ile 01.08.2006 günü noterde düzenledikleri temlik sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil; ikinci kademede ise tazminat talep etmişlerdir. Dava konusu taşınmazların bulunduğu 150 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydından taşınmazın tevhit nedeniyle dava dışı..., ..., ..., ... adlarına 1/4'er pay kayıtlı iken, taşınmazın tamamının 02.08.1988 tarihinde davalı ...’e devredildiği anlaşılmaktadır. Davalı ... yüklenici sıfatıyla dava dışı önceki arsa malikleri ..., ... ve ... ile ... 2. Noterliğinde 02.08.1988 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır. Bu sözleşmeye dayanarak dava konusu taşınmazların bulunduğu 150 parsel sayılı taşınmaz arsa malikleri tarafından yüklenici ...’e avans olarak devredilmiş, ... de davalı kooperatif ile sözleşme düzenlemiştir. Görülüyor ki, ... arsa maliki değil yüklenici sıfatı bulunmaktadır. Bu nedenle, yüklenici ...’in, arsa malikleri..., ..., ..., ... karşı ... 2. Noterliği’nce 02.08.1988 günü düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğinde tescile hak kazanabilir. Ancak, anılan bu sözleşmeye dayanarak arsa malikleri ..., ... ve ... yüklenici ...’e karşı ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/131 Esas sayılı derdest davasını açmışlardır. Bu dava sonucunda sözleşme taraflarının edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenecektir. Dolayısıyla, davacılar da bu dava sonucuna göre yüklenicinin kişisel hakkı elde etmesine bağlı olarak dayandıkları sözleşme uyarınca tescil veya tazminat isteminde bulunabileceklerdir. Bu nedenle, mahkemece bu dava sonucu beklenilmesi gerekir.
Mahkemece, yukarıda yapılan saptamalar bir yana bırakılarak eksik
araştırma ve inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 990 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacılara verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 26.03.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.