(818 S. K. m. 22, 213) (4721 S. K. m. 701, 706, 716) (1512 S. K. m. 89) (3194 S. K. m. 18)
Dava ve Karar: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.09.2009 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 01.12.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin dava değeri nedeniyle reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Davacı, 06.03.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca 889, 890, 891, 892, 895, 896, 897, 898, 900 ve 902 parsel sayılı taşınmazlardaki davalı payının bir kısmını satın aldığını ileri sürerek satış vaadi sözleşmesine konu payların tapusunun iptali ile adına tescilini talep etmiştir.
Davalı, davacıya satış yapmadığını savunmuş, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın satışı vaat edildiğinde elbirliği mülkiyetine konu olduğu, bu durumda bir mirasçının miras şirketine dahil olmayan kişiye yaptığı satışın geçersiz sayılacağı, satış geçerli kabul edilse bile iştirak çözülmeden sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Usulünce düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi uyarınca tescil talep edebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olayda; davanın dayanağı olan 06.03.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazların geldi tapusu olan 178 parseldeki davalı tarafından hissesinden 50803 payın davacıya satışı vaat edilmiştir. Sözleşme usulünce resmi şekilde düzenlenmiş, ayrıca satılan payların teslim edildiği ve bedelinin de ödendiği de sözleşmede hüküm altına alınmıştır. Satış vaadine konu taşınmaz daha sonra hükmen davalının da paydaş olduğu paylı mülkiyete konu dava konusu taşınmazlara ifraz edilerek tescil edilmiştir. Davacı davalının vaat borcunu yerine getirmediğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemektedir.
Davacının tescil istediği taşınmazların tamamı mahkemenin kabul ettiği gibi elbirliği mülkiyetine değil, paylı mülkiyete tabidir. Bu nedenle sözleşmenin geçersizliği gerekçesi yerinde değildir. Kaldı ki, taşınmazlar elbirliği mülkiyetine konu olduklarında da yine sözleşmenin geçersizliği değil, ifa olanağının bulunmadığından söz etmek gerekir. Açıklanan nedenlerle davanın ret gerekçesi yerinde görülmemiştir. Ancak;
Yukarıda da açıklandığı gibi İmar Kanununun 18/son maddesi uyarınca;
Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şuyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
Eldeki davada da davacıya dava konusu taşınmazlarda paydaş olan davalı tarafından payının bir kısmının satışı vaat edilmiştir. Davacı sözleşmenin düzenlendiği tarihte satış vaadine konu taşınmazlarda paydaş değildir. Davacı daha sonra 902 parsel sayılı taşınmazlar dışındaki taşınmazlardan pay satın alarak paylı mülkiyete dahil olmuştur. Başlangıçta İmar Kanunu 18/son maddesi uyarınca taşınmazı yeniden daha küçük paylara ayıracak şekilde bir satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş ise de davacı paylı mülkiyete ortak olduğundan taşınmazın daha fazla hisselendirilmesini önlemek amacını güden İmar Kanunu 18/son maddesindeki yasaklamadan etkilenmeyecektir. Diğer bir anlatımla, sözleşmenin ifa olanağı bulunmaktadır.
Mahkemece, davacının paydaş olduğu taşınmazlar yönünden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunduğu gözetilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, sözleşmenin geçersizliğinden ve ayrıca geçerli kabul edilse bile ifa olanağının bulunmadığından bahisle davanın reddi doğru görülmemiştir. Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 23.03.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy