MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı-k.davalı vekili tarafından, davalılar-k.davacı aleyhine 20.05.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, karşı dava ile de elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin reddine, karşı davanın kısmen kabulüne dair verilen 18.10.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı-k.davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı ..., davalı yüklenici ...’ten 2 parsel sayılı taşınmazda bulunan (B) blok 3. kat 7 numaralı bağımsız bölümü 05.05.2005 tarihli adi yazılı sözleşme ile satın alıp, edimlerini yerine getirdiğini, zilyetliğinde bulunan taşınmazın muvazaalı olarak davalı ...’e satıldığını ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini; davalı ... karşı dava ile, dava konusu taşınmazın davalı ... tarafından haksız olarak işgal edildiğini ileri sürerek, elatmanın önlenmesini ve işgal tarihinden itibaren emsal kira bedelinin yasal faizi ile birlikte alınmasını istemiştir.
Davalı yüklenici ..., savunmada bulunmamıştır.
Diğer davalı..., iyiniyetli tapu maliki olduğunu, açılan davanın reddini; karşı davasında ise, tapu kaydına dayanarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talep etmiştir.
Mahkemece, davacının dayandığı sözleşme adi yazılı olup, tapu kaydına değer verilmesi gerekeceğinden bahisle asıl dava reddedilmiş, birleştirilen karşı dava kısmen kabul edilerek karşı davalı-davacının haksız elatmasının önlenmesine, ecrimisil isteminin reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı-karşı davalı ... vekili temyiz etmiştir.
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil; karşı dava elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerine ilişkindir.
Davada, davalı yüklenicinin yaptığı 05.05.2005 tarihli temlik işlemine dayanılmıştır. Gerçekten, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır. Koşulları yerinde ise, kazandığı kişisel hakkına dayanarak arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Kişisel hak kazanan yüklenici, bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, şahsi hakkını arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşuluyla (BK. m.162,163) üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.
Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Somut olayda olduğu gibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici, finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyaç, yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanabilir. Aslında arsa sahibinin, kural olarak BK m.364 uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunun üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse, alacağın temliki; alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan, şekle bağlı bir akittir. Alacağın temliki halinde, temlik eden önceki alacaklının dava konusu hak üzerinde tasarruf yetkisi kalmaz. Artık borçludan ifayı istemek yetkisi, yeni alacaklıya geçer. Ne var ki, bu gibi davalarda alacağın temlik edildiği iddiasının yükleniciye, temlik edilen alacak sebebiyle ifayı isteme yetkisi kazanıldığının ispatı ise arsa sahibine karşı yapılabileceğinden, hem yüklenicinin hem de yükleniciyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan arsa sahibinin davada taraf durumunu alması gerekir. Denilebilir ki, arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır.
Bu anlatılanların sonucuna göre mahkemece öncelikle yapılması gereken iş, yüklenici davalıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi olan arsa sahiplerinin kimler olduğunu, sözleşmenin temin edilmesi suretiyle saptamak ve arsa sahipleri hakkında da dava açmak üzere davacıya mehil vermek, dava açılırsa eldeki dava dosyası ile birleştirmek, arsa sahibinin de savunma ve delillerini toplamak olmalıdır.
Burada belirtilmesi gereken diğer husus, temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli hakların devralana geçtiğidir. Ne var ki, temlik yapılana kadar bundan haberdar olmayan borçlu (arsa sahibi), temlike vakıf olunca ifa talebinde bulunana (davacıya) hemen edimini yerine getirmek zorunda değildir. Çünkü Borçlar Kanununun 167.maddesi gereğince, ifaya muhatap olan arsa sahibi, temlik yapılmamış olsaydı temlik edene karşı ne gibi def’iler ileri sürecekse, bunları temellük edene (davacıya) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Çünkü üçüncü kişi (davacı), yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Kısaca tekrar vurgulamak gerekirse, yüklenicinin borcunu yerine getirmemesi veya eksik ya da kötü ifa sebebiyle arsa sahibi Borçlar Kanununun 81.maddesine dayanarak temlik alan üçüncü kişinin ifa talebini reddedebilir.
Mahkemenin bütün bu durumları incelemesi, yerinde keşif yaparak bilirkişilere inşaatı ve inşaatın geldiği fiziki seviyeyi belirtmesi, özet olarak da davacının arsa sahibinden ifa isteminde bulunup bulunamayacağını saptaması gerekir.
Yapılacak inceleme ve araştırma sonucu, davacının ifa talebinde bulunabileceği sonucuna ulaşılırsa, bu takdirde de davalı ve karşı davacının hukuki durumunun Türk Medeni Kanununun 1023. ve 1024.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekecektir. Zira, davalı ve karşı davacı çekişme konusu taşınmazı 31.08.2006 tarihinde tapuda satın alan kişidir. Ancak davacı, davalıya tapuda yapılan satışın kazandığı şahsi hakkını bertaraf etmek amacıyla yapıldığını, başka bir deyişle tapuda malik olan davalının kötüniyetli olduğunu ileri sürmüştür.
Hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişesi taşınmamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilke olarak kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Bu ilke, TMK m.1023.aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, tamamlayıcı madde niteliğindeki m.1024 ise “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” denilmiştir. Dairemizin kararlılık kazanan uygulamasında alacağı temlik alan kimsenin, tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kişiye karşı mülkiyetin kötüniyetle kazandığını ileri sürmesi kural olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle de sorunun Türk Medeni Kanununun 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir.
Gerçekten kayıt malikinin, mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü Türk Medeni Kanununun 1024.maddesi uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Mahkemece, bu konuda da hiçbir inceleme ve araştırma yapılmamıştır. Yukarıda belirtildiği üzere davacının hem arsa sahibine ve hem de yükleniciye karşı iddiasını kanıtlaması halinde, davalı kayıt malikinin durumunun değerlendirilmesi için taraflardan delilleri sorulup saptanmalı, kayıt maliki davalının hukuki durumu TMK m.1023-1024 çerçevesinde incelenmelidir.
Bütün bu yönler üzerinde durulmaksızın, tapuda kayıt malikine karşı şahsi hakka dayanılamayacağından bahisle davanın yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı-karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 17.04.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.