MAHKEMESİ :TİCARET MAHKEMESİ
Davacı tarafından, davalılar aleyhine 28.12.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın davalı ... yönünden kısmen kabulüne, diğer davalılar yönünden ise reddine dair verilen 07.10.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, 6448 ada 2 sayılı parsel üzerine bina yapımı konusunda davalı arsa sahibi ... ile yüklenici ... arasında 28.12.1998 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşme uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 2 adet konut niteliğindeki bağımsız bölüm ile 1 dükkanı davalı ...’ın yükleniciden 20.04.2000 tarihinde temellük ettiğini, şahsi hakkın devri suretiyle ...’a geçen dükkanın onun tarafından 13.12.2001 tarihinde kendisine temlik edildiğini, dükkana ait tapu kaydının iptali ile adına tescilini, olmadığı takdirde 9.500,00 TL’nin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı yüklenici ..., kazandığı şahsi hakkı ...’a temlik etti ise de bedelin ödenmediğini, davalı arsa sahibi ... yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını 12.04.1999 tarihinde davalı kooperatife devrettiğini, ... kazandığı şahsi hakkı davacıya temlik ettiğini, davalı ikinci yüklenici kooperatif ise dava konusu dükkanın 12.04.1999 tarihinde yapılan temlikle ilk yüklenici ...’ya bırakıldığını bildirmiştir.
Mahkemece, resmi biçim koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye değer tanınamayacağından bahisle ilk kademedeki mülkiyet aktarımı isteği reddedilmiş, davacı tarafından ödendiği anlaşılan 5.000,00 TL’nin davalı ...’dan tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Burada öncelikle, arsa payı karşılığı inşaat yapım işini yüklenen yüklenicinin kazanacağı hakkın ne olduğu hususu üzerinde durulması gerekmektedir. Bu tür sözleşmelerde yüklenici, kendisi tarafından finansı karşılanmak koşuluyla arsa sahibinin arsası üzerine bir bina yapım işini üstlenmekte, buna karşılık da arsa maliki bedel olarak yapılacak binadaki bir kısım bağımsız bölüm arsa payını yükleniciye devir borcu altına girmektedir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle kazanacağı hak, kişisel haktır. Yüklenici, Borçlar Kanununun 364.maddesi gereğince eserin teslimi halinde kazanacağı kişisel hakkını finans kolaylığı sağlamak açısından işin devamı sırasında Borçlar Kanununun 162. vd. maddelerinden yararlanarak üçüncü bir kişiye devredebilir. Buna uygulamada “yüklenicinin alacağını temlik işlemi” denilmektedir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Buradaki şekle bağlı aktin Borçlar Kanununun 163.maddesine göre yazılı yapılması gerekli ve yeterlidir.
Bu anlatılanların sonucuna göre somut uyuşmazlıkta, ilk yüklenici ...’nın 20.04.2000 ve bu kişinin de davacıya yaptığı 13.12.2001 tarihli temlik işlemleri yazılı şekil koşuluna uyularak yapıldığından geçerlidir. Dolayısıyla, mahkemenin tespit ettiğinin aksine bu temlikler, tapulu taşınmazların satışı için öngörülen resmi biçim koşuluna bağlı olmayıp sadece yazılı şekle uyularak yapılması kafi bulunmaktadır.
Ne var ki; dosya kapsamından, kat irtifakı kurulmak suretiyle 25 numaralı bağımsız bölüm olan çekişme konusu işyerinin tapusu davanın açıldığı 28.12.2005 tarihinden sonra arsa sahibi tarafından dava dışı ...’a devredilmiştir. Başka bir deyişle, davalıların hiç birisi dava konusu işyerinin tapuda maliki bulunmamaktadır. Hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. İyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Belirtilen bu ilke, TMK m.1023’te aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet
veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki m.1024’de “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Eldeki davada davacı, kayda 02.02.2006 tarihinde malik olan ...’ın yasanın 1024.maddesi anlamında kötüniyetli olduğunu iddia etmemiş buna dair de bir delil getirmemiştir. Bu bakımdan şahsi hakkını kayıt maliki ...’a karşı ileri süremeyecek durumda olan davacının mülkiyet aktarımı isteminin reddi sonuç olarak doğrudur.
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacının bütün temyiz itirazlarının reddi ile hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine, 07.02.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.