(818 S. K. m. 96)
Dava ve Karar: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.07.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; 20.000 TL tazminatın davalı A. O.'dan alınmasına dair verilen 27.04.2010 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 14.06.2011 günü murafaa icrasından sonra dosyada görülen eksiklik nedeniyle evrak mahalline iade edilmiştir. Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla, içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek satış vaadine konu taşınmazın rayiç değerinin tahsili istemleriyle açılmıştır. Davacı ikinci kademedeki istemini 27.07.2009 tarihindeki ıslah dilekçesiyle 42.000,00 TL olarak belirlemiştir.
Davalı arsa sahiplerinden Halil ve Melahat, davanın reddini savunmuş, diğer davalılar davaya yanıt vermemiştir.
Mahkemece, davacının ilk kademedeki istemi reddedilmiş yaptığı ödeme miktarı olan 20.000,00 TLnin davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalılar arasında biçimine uygun düzenlenmiş 27.03.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşme uyarınca çekişme konusu yapılan 2 sayılı parseldeki zeminde 6 numaralı depo niteliğindeki bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı görülmektedir.
Davada dayanılan 17.12.2007 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi aslında yüklenicinin davacıya yaptığı bir temlik işlemidir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Bir bina yapım işinden maksat ise, yüklenicinin binayı sözleşmeye, fen ve amacına, imar kurallarına uygun meydana getirilmesi, ifa olarak da arsa sahibine arz etmesidir. Gerek yüklenici gerekse onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi bu koşullar varsa (eser reddi gerekmeyecek bir fiziki oranda tamamlanmışsa) arsa sahibinden sözleşmeye uygun davranmasını, yani bir kısım arsa payının kendilerine devrini isteyebilir.
Yerinde yapılan keşif sonucu bilirkişi 25.01.2010 tarihli raporunda, her kattaki tamamlanan fiziki seviyeyi ayrı ayrı hesaplamış, ortak alanlardaki eksik iş bedelini ise 33.750,00 TL olarak bulmuştur. Halbuki, eser bir bütün olduğundan, eserin ortak alanlar da dahil getirildiği ortalama fiziki seviyenin ortaya çıkarılması gereklidir.
Davacının mülkiyet aktarımı isteminin değerlendirilmesi için mahkemece yapılması gereken iş, eserin ortak alanlar da dahil getirildiği genel fiziki seviyeye bilirkişiye hesaplatmak, geldiği fiziki seviyeye göre davalı arsa sahibinin ifaya zorlanıp zorlanamayacağını veya kalan bir kısım eksik işler varsa bunların bedelinin davalı arsa sahibine ödenmesi koşuluyla arsa sahibinin ifaya zorlanıp zorlanamayacağını saptamak ve mülkiyet aktarımı istemi hakkında bundan sonra bir karar vermek olmalıdır.
Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı karar, açıklanan nedenle bozulmalıdır.
Davacının parasal isteğine yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davacı ile davalı arasında düzenlenen 17.12.2007 tarihli sözleşme geçerlidir. Bu sözleşmeyle, arsa sahibi ifaya zorlanamasa bile davacı sözleşmenin ademi ifası sebebiyle Borçlar Kanununun 96.maddesinden yararlanarak sözleşmenin diğer tarafı olan yükleniciden uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Bu tazminatın nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akte dayanmaktadır. Onun için de istenen tazminata akti tazminat, borçlunun sorumluluğuna da akti sorumluluk denilmektedir. Buradaki zarar, bir kimsenin mal varlığında onun rızası dışında meydana gelen eksilmedir. Satış vaadi sözleşmelerinde, vaat borçlusu olan tarafın kusuru sebebiyle edimin yerine getirmemesinden ötürü vaat alacaklısına ödenmesi gereken zarar daima müspet zarardır. Çünkü borç yerine getirilmiş olsaydı, alacaklının mal varlığına borcun konusunu teşkil eden şey (somut olayda 6 numaralı depo) fiilen girmiş hem de satış vaadi alacaklısı (davacı) başka kazançlar elde etmiş olacaktı. Nitekim somut uyuşmazlıkta bilirkişiler 6 numaralı bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değerini (davacının müspet zararını) 42.000,00 TL olarak saptamıştır.
Mahkemece bütün bu yönler gözardı edilerek, davacının ilk kademedeki isteminin reddi halinde ödenmesi gereken tazminat 42.000,00 TL iken bunun 20.000,00 TL olarak hüküm altına alınması da doğru değildir.
Karar, bu nedenle de bozulmalıdır.
Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 21.02.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy