MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09.05.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 08.12.2009 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar ... ve ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 29.06.2010 günü mürafaa icrasından sonra dosyada görülen eksiklik nedeniyle evrak mahalline iade edilmiştir. Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 954 ada 663 parsel sayılı taşınmazdaki işyeri vasfındaki 15 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden 07.01.1997 tarihli adi yazılı sözleşme ile temlik aldığını ileri sürerek, tapu iptali ve tescil istemiştir.
Davalı arsa maliki ..., yüklenicinin edimlerinin bir kısmını yerine getirmediğini ve yapıda eksiklikler bulunduğunu savunmuş, diğer davalılar duruşmalara katılmamış ve cevap dilekçesi vermemişlerdir.
Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin satışını engelleyen bir hüküm bulunmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı arsa malikleri ... ve ... temyiz etmişlerdir.
Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin
olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.
Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar
Kanununun 81.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince; Arsa malikleri tarafından davalı yüklenici.... Şti. aleyhine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapıda eksik imalat bulunduğu ve süresinde inşaatın tamamlanmadığı gerekçesi ile tazminat istemiyle 17.12.2004 tarihinde ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/1154 Esas sayılı dava açıldığı, istemin hüküm altına alındığı, Ancak kararın Yargıtay Yüksek 15. Hukuk Dairesinin 2011/3847 E. 2011/6034 K. Sayılı ilamı ile kısmen bozulduğu ve davanın halen derdest olduğu anlaşılmıştır. Yukarıda açıklandığı üzere arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa ile sonuçlandığının, dolayısı ile davacının da ifa hükümlerinden yararlanabileceğinin kabulü için mahkemenin hüküm altına aldığı tutarın arsa sahibi olan davalılara ödenmiş olması gerekir. Aksi taktirde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlandığı kabul edilemeyeceğinden ne yüklenici ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi olan davacı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mülkiyet devrine ilişkin hükmünden yararlanamaz.
Mahkemece yapılması gereken iş, davalı arsa malikleri tarafından yüklenici aleyhine ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan 2004/1154 Esas sayılı dava dosyasının neticesini beklemek, arsa maliklerinin tazminat istemi hüküm altına alındığı taktirde, hüküm altına alınan miktarın yüklenici tarafından arsa maliklerine ödenmesi ya da yüklenicinin halefi olarak davacının bu bedeli arsa maliklerine ödenmek üzere mahkemece depo ettirmek ve ondan sonra mülkiyet aktarımı istemini sonuçlandırmak olmalıdır.
Açıklanan bu hususlar nazara alınmadan yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 900.00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak hükmü temyiz eden davalılara verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 24.01.2012 tarihinde oy birliği ile karar verildi.