MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.01.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 31.01.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle, tayin olunan 07.05.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden taraftan gelen olmadı, karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklaması dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, 04.01.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ... temyiz etmiştir.
Davacının dayanağı satış vaadi sözleşmesinde bir kısım davalıların murisi ... mirasçıları tarafından dava konusu 1794 parselin 1/2 payının davacıya satışının vaat edildiği görülmektedir. Satış vaadi sözleşmesi davacıya vekaleten vekil ... ile ... mirasçıları olan davalılar arasında akdedilmiştir. Taşınmaz daha sonra, dava dışı ... ve satış vaadi borçluları ... mirasçıları olan davalılar adına 1/2’şer hisse itibariyle tapuda kayıtlı iken, taşınmazın son maliki ve davacının vekili ...’ın annesi olan diğer davalı ...’ya 04.03.2008 tarihinde satış suretiyle temlik edilmiştir.
Dava dışı ... adına kayıtlı iken sonrasında davalı ...’ya temlik edilen taşınmazın 1/2 payına ilişkin davacı lehine düzenlenmiş
bir satış vaadi sözleşmesi bulunmamasına rağmen, öncesinde ... adına kayıtlı 1/2 payın da davacıya satışı vaat edilmiş gibi bu paya yönelik istemin kabulü doğru değildir.
Davalı ...’ya ... mirasçıları tarafından temlik edilen 1/2 payın temliki yönünden ise, davalı ... diğer davalı ... ...’ın annesi olup, Türk Medeni Kanununun 1024. maddesi uyarınca vaka ve karinelerden dolayı kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumdadır. 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde açıklandığı gibi halin icabına göre kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumda olan kişilerin kötüniyetinin diğer tarafça ayrıca ispat ettirilmesine gerek bulunmamaktadır.
Hal böyle olunca; satış vaadi sözleşmesine konu olan ... mirasçıları davalılar adına intikalen tapuda kayıtlı iken diğer davalı ... adına temlik edilen toplam 1/2 payın davacı adına tescili ile yetinilmesi gerekir. Ne var ki;
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi 5578 sayılı Kanunla değiştirilerek;
Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.
Yapılan düzenleme ile tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne şerh edileceği,
Belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı,
Ayrıca, Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği,
Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.
Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehnedilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devredilmesinde veya rehnedilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.
Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devredilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazisinin tümü rehnedilebilir.
Yürürlükteki mevzuata göre yapılan her türlü (nazım imar planları, uygulama imar planları ve mevzi imar planları gibi) onaylı planlar içerisinde bulunan araziler; tarımsal niteliği korunacak yerler hariç arsa niteliği kazanmaları nedeniyle kanun kapsamı dışındadır.
Planı bulunmayan, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımı mümkün olmayan araziler de bu kanun kapsamı dışındadır.
Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi; eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8. maddesine tabidir” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.
Talep konusu parselin bulunduğu yerin imar planının olup olmadığı; planı varsa kullanım amacının (nazım, uygulama imar, v.b.) ne olduğu ilgili Belediyelerden veya Valiliklerden alınacak yazı ile belgelendirilmeli; bu planların kesinleşmesi ile plandaki kullanım amacına tabi olacağından, tarımsal alana tahsis edilmeyen yerler, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.
Onaylı imar planı bulunmamakla birlikte, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımının mümkün olmadığı Belediye sınırları içerisinde ise Belediyeden, belediye sınırları dışında ise Valilikten (İl Özel İdaresinden) alınacak yazı ile belgelendirilerek bu Kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.
5578 sayılı Yasa kapsamında bölünemez büyüklüğün altında parsel oluşturulması mümkün olmadığından, 5578 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 09.02.2007 tarihinden önce alınmış olsa da, ifraza yönelik belediyelerden ve idare kurullarından alınan encümen kararlarına geçerlilik tanınması mümkün değildir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında, ... mirasçıları tarafından davacıya satışı vaad edilen 1794 parselin 1/2 payına ilişkin olarak somut olaya tekrar dönüldüğünde; 1794 parsel tapuda “tarla” niteliği ile kayıtlı olup, bu taşınmazdaki satış vaadine konu 1/2 paya tekabül eden miktar 3.900 m2’dir. Belirlenen tarımsal niteliğinin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra, bu miktar yönünden tescilin mümkün olup olmadığı belirlenerek olumlu cevap alındığı takdirde taşınmazın bir kısım davalıların murisi ...’nun mirasçıları adına elbirliği halinde kayıtlı 1/2 payının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmeli aksi halde satış vaadi sözleşmesine konu payın arazinin büyüklüğü itibariyle belirlenen tarımsal niteliğine göre satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde mülkiyet aktarımına ilişkin 1/2 pay yönünden de isteminin reddine karar verilmelidir. Tüm bu hususların sonucuna göre davacının ikinci kademedeki tazminat istemi hakkında da olumlu-olumsuz bir hüküm kurulmalıdır.
Mahkemece bu yönler nazara alınmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıdaki açıklanan nedenlerle davalı ...’nın temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 07.05.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy