MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.04.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 12.12.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın tapu kaydında toprak ve tarım reformunun uygulanması açısından mülkiyet intikali yapılamayacağına dair şerh bulunması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapu kaydı üzerinde “Mülkiyet intikalinin toprak ve tarım reformunun uygulaması açısından geçersiz sayılacağı”na dair şerh bulunmaktadır. Bu şerhin dayanağı olan yasada takyitli olan taşınmazın satışının vaat edilemeyeceğine dair bir hüküm yoktur.
Diğer taraftan 4753 sayılı Yasaya göre dağıtılan topraklar 1757 sayılı Yasa hükümlerine tabi tutulmuştur. 1757 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Yasası 25.06.1973 tarihinde kabul edilerek yayım tarihinde yürürlüğe girmiş ve 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Yasası ile eklerini yürürlükten kaldırmıştır. Ancak, 1757 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Yasası 10.05.1978 tarihinde Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. Sonraki tarihlerde konu ile ilgili olarak 24.05.1982 tarihli 1982/1-1 esas ve karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile; 1757 sayılı Yasayla yürürlükten kaldırılmış olmasına karşın 4753 sayılı Yasa döneminde kendisine toprak verilenlerin 1757 sayılı Yasa döneminde de 4753 sayılı Yasadaki kısıtlamalara bağlı olup olmayacaklarında ihtilaf olduğu belirtilerek, "her yasa kural olarak yürürlüğü zamanındaki olaylara uygulanıp ilişkileri düzenleyerek hak ve yetkiler doğurur. Yasa sonradan yürürlükten kalksa bile hak ve yetkiler hangi nitelikte ve hangi sınırlar içinde doğmuş ise kendilerini oluşturan yasa hükmüne bağlı olarak o biçimde varlıklarını saklı tutarlar. Yasanın sonradan yürürlükten kalkmış olması doğmuş hak ve yükümlülükleri ortadan kaldırmaz" şeklinde içtihat oluşmuştur. Yani, kararda toprak hangi yasaya göre verilmişse, kendisine toprak verilenlerin yükümlülükleri yönünden de o yasa hükümlerine bağlı tutulması gerektiği kabul edilmektedir (TODAİ Dergisi, Cilt:8, Sayı:1, Mart 1995 Bülent Serim). Bu durumda 4753 sayılı yasanın yürürlüğü zamanında da yukarıda değinildiği üzere taşınmazların satış vaadi sözleşmesi ile satışının vaat edilmesini engelleyen bir hükmü bulunmamaktadır.
Bununla birlikte mahkemece taşınmaz payının devredilip devredilemeyeceği yönünden 5403 sayılı yasa yönünden gerekli değerlendirmeler yapılmamıştır.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi 5578 sayılı Kanunla değiştirilerek;
Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.
Yapılan düzenleme ile, tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne şerh edileceği,
Belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı,
Ayrıca, Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği,
Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.
Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehnedilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devredilmesinde veya rehnedilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.
Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devredilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazisinin tümü rehnedilebilir.
Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi; eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8. maddesine tabidir” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.
Talep konusu parselin bulunduğu yerin imar planının olup olmadığı; planı varsa kullanım amacının (nazım, uygulama imar, v.b.) ne olduğu ilgili Belediyelerden veya Valiliklerden alınacak yazı ile belgelendirilmeli; bu planların kesinleşmesi ile plandaki kullanım amacına tabi olacağından, tarımsal alana tahsis edilmeyen yerler, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların belirlenen tarımsal niteliğinin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra tescilin mümkün olup olmadığı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesine konu payın arazinin büyüklüğü
itibariyle belirlenen tarımsal niteliğine göre satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde davanın reddi, aksi halde kabul kararı verilmesi gerekir.
Mahkemece, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, 23.05.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy