MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 11.01.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 03.10.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... vekili ile dahili davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 02.04.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... vekili Av. ... ve dahili davalılar vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, 1998 yılında davalı ... ve arkadaşları tarafından kurulan davacı kooperatifin arsa sağlamak amacıyla... ile ... 12. Noterliğinde 03.07.2007 günü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, davalı ...’un ...’tan aldığı muvafakatnameye dayanarak 1485 parsel sayılı taşınmazda inşaat sözleşmesiyle tarafına bırakılan 59/100 payın, 52/100 payını 22.04.1998 günü noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle; uhdesinde kalan 7/100 payı da dava sonra satış yoluyla davacıya devrettiğini, taşınmazda kat irtifakının davalı ... adına kurulduğunu, davalı ...’un dava konusu bağımsız bölümü muvazaalı olarak davalı ...’ya devrettiğini ileri sürerek, davalı ... adına kayıtlı (C) blok 13 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı ..., taşınmazı dava dışı ...’ten tapu kaydına güvenerek edindiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı ... ise, arsayı
davacıya satış vaadi sözleşmesiyle devrettiğini, taşınmazdaki payı oranında bağımsız bölümün adına tescil edildiğini, ....’ten aldığı borcu ödeyemediği için çekişme konusu taşınmazı ...’e devrettiğini belirterek davayı kabul etmiştir. Bozma ilamından sonra davaya dahil edilen ... mirasçıları, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini taraflarına husumet yöneltilemeyeceğinden davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemenin tapu iptali tescil isteminin kabulüne ilişkin kararı Dairemizin 22.07.2011 gün ve 2011/5261-9732 sayılı ilamıyla arsa maliki Yakub’un da davada yer alması gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş, mahkemece bozma ilamına uyularak, tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ... vekili ile dahili davalı... mirasçıları vekili temyiz etmiştir.
1-Davalı arsa maliki ... mirasçılarının temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.
Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi
gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.
Somut uyuşmazlıkta, davalı yüklenici ... ile davalı arsa maliki arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye avans olarak verilen arsa payı, davalı yüklenici tarafından davacıya ve dava dışı üçüncü kişilere tapudan temlik edilmiştir. Arsa maliki inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde her zaman dava açarak avans olarak devrettiği taşınmazı geri alabilir. Somut olayda, davalı arsa malikleri yüklenicinin edimini yerine getirmediği iddiasıyla açacakları davada yükleniciye avans olarak verilen payı her zaman geri alabilecekleri dikkate alınarak temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davalı ... vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Dava arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden taşınmaz temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK’nun 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.” Belirtilen ilke, TMK’nun 1023.maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nun 1024. maddesinde de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nun 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut uyuşmazlıkta, davalı yüklenici ... ile davalı arsa maliki arasında ... 12. Noterliğinde 03.07.1997 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Davalı yüklenici bu sözleşme uyarınca tarafına bırakılan 59/100 payın 52/100 payını 22.04.1998; bakiye 7/100 payı da 17.05.2001 tarihinde noterde düzenlenen devir ve temlik sözleşmesiyle davacı kooperatife devretmiştir. Sözleşmeye konu taşınmazda 05.07.2000 günü kat irtifakı kurulması sırasında tapuda arsa malikinden edindiği payı bulunan davalı ... adına bağımsız bölümler tescil edilmiştir. Davalı ... adına kayıtlı bu bağımsız bölümlerden çekişme konusu taşınmazın mülkiyetini 13.12.2001 günü dava dışı ...’e satış yoluyla nakletmiştir. ... de ediniminden 3 yıl 3 ay sonra taşınmazı davalı ...’ya tapudan satış yoluyla devretmiştir. Bu devirler sırasında çekişme konusu taşınmazın tapu kaydında mülkiyetin naklini engelleyici yada kötüniyetle edinildiğini kanıtlayacak bir şerh bulunmadığı anlaşılmaktadır. Davalı yüklenici ... inşaat sözleşmesiyle edindiği tüm payı davacı kooperatife devredip herhangi bir hakkı bulunmadığı halde dava dışı ...’e bağımsız bölüm satması yolsuz tescildir. Ancak bu yolsuz edinimi taşınmazı ...’ten 3 yıl 3 ay sonra edinen davalı ...’nın bildiğine ilişkin bir kanıt sunulmamıştır. Mahkeme taşınmazın kısa aralıklarla devredildiği gerekçesiyle davacının istemini kabul etmiş ise de tapu kaydından da anlaşıldığı üzere çekişme konusu taşınmaz sık aralıklarla devredilmemiştir. Tüm bu nedenlerle, davalı ...’nın yolsuz tescili bildiği veya bilmesi gerektiği kanıtlanamamıştır. Dolayısıyla, TMK’nun 1023. maddesi uyarınca çekişme konusu taşınmazı tapu kütüğündeki sicile dayanarak iyiniyetle edindiği kabulü gerekir.
Mahkemece, yukarıda yapılan saptamalar bir yana bırakılarak davacının isteminin reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davalı... mirasçıları vekilinin temyiz itirazlarının reddine; (2.) bentte açıklanan nedenlerle, davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile
hükmün BOZULMASINA, 990 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara ...’a verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde davalı ...'ya iadesine, 30.04.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.