MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil mümkün değilse tazminat davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 21.01.2014 gün ve 2013/12877 Esas, 2014/1011 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı ... vekili ve davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Mahkemece verilen karar, Dairemizce yasal ve hukuki dayanakları gösterilmek suretiyle bozulmuş olup, karar düzeltme istemi HUMK’nın 440. maddesindeki nedenlerden hiçbirisine dayanmamaktadır. Bu nedenle yerinde olmayan istemin reddi gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan gerekçelerle, HUMK’nın 440. maddesinde gösterilen nedenlerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteminin REDDİNE, aynı yasanın 442/son ve 4421 sayılı Kanunun 2 ve 4/b-1 maddeleri delaletiyle takdiren 248,00 TL para cezası ile bakiye 5,20 TL karar düzeltme ret harcının düzeltme isteyenden tahsiline, 09.03.2015 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Davacı, davalılardan ... ile 23.08.1993 günlü ve tapuya 11.10.1993 günü şerh edilen satış vaadi sözleşmesine dayanarak 12 parsel sayılı taşınmazın adına tapu iptali ve tescilini talep ve dava etmiştir.
Diğer davalı ... ise, resmi sözleşmelere dayanarak tapu iptali ve tescil davası açtığını bedelini de iki kere ödeyerek taşınmaza mahkeme kararıyla malik olduğunu dayandığı sözleşmenin önceki tarihi olup davacının yolsuz tescil iddiasının doğru olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Dairemiz 2013/12877-2014/1011 karar sayılı ve 21.01.2014 tarihli bozma ilamında "...Davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunun 26. maddesine uyarınca 11.10.1993 tarihinde tapuya şerh verilerek ayni hak kuvvetini kazanmış, bu etkisini şerhin tapudan terkin edildiği 16.03.2011 gününe kadar korumuştur. Gerek, davalılar ... ile ... arasında 04.03.1994 ve 08.06.1995 tarihlerinde ... Noteriği’ndeki satış vaadi sözleşmelerinin düzenlendiği, gerekse, dava dışı ... ile ... arasındaki satış vaadi sözleşmesinin davalı ... tarafından temliki alındığı 22.08.1994 günü davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğünden terkin edilmediği anlaşılmaktadır. Bunun yanında, 02.05.2011 günü temyiz edilmeksizin kesinleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nde davalı ...’in anılan sözleşmelere dayanarak davalı ...’ye karşı açarak görülmekte olan davanın konusunu oluşturan payı adına tescilini sağladığı dava sırasında da davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğünden terkin edilmediği görülmektedir. TMK’nın 1010. maddesi uyarınca tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebilir. TMK’nın 1023. maddesinde de “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmüne yer verilmiştir. Somut olayda, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği 23.08.1993 tarihinde mülkiyeti nakil borcu yükümlüsü davalı ..., taşınmazda murisinden intikal eden 3/16 pay dışında, muris annesinden edindiği 1/16 ve dava dışı kardeşi ...’den satış yoluyla edindiği 3/16 olmak üzere toplam 7/16 pay malikidir. Bunun dışındaki 3/16 payı ise, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinden sonra edinmiştir. Bu nedenle, davalı ...’in taşınmaz tapu kaydında davacı yararına konulan satış vaadi sözleşmesi şerhini görerek düzenlediği satış vaadi sözleşmelerine dayanarak kazandığı 7/16 payı TMK’nın 1024. maddesi uyarınca yolsuz tescil niteliğinde bulunduğundan bu payın davacı adına tescili gerekir. Bunun dışında kalan davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinden sonra davalı ...’in edindiği 3/16 payın davacı adına tescili doğru değildir..." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar vermiştir.
Davalı ... ile dava dışı ... arasında 08.04.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi yapılmış, ... bu hakkını 22.08.1994 tarihli temlik sözleşmesi ile davalı ...'e devretmiştir. Davacı ...'in davalı ... ile yaptığı satış vaadi sözleşmesi 22.08.1993 tarihlidir. Bu sözleşme nedeniyle 11.10.1993 tarihinde tapuya şerh verildiği bu nedenle daha sonra satın alanlar iyiniyet iddia edemeyecekleri belirtilmiş ise de davalı ...'in temliknameye göre dayandığı satış vaadi sözleşmesi davacı ...'in sözleşmesinden öncedir. Şahsi hakların yarışması halinde önceki tarihli sözleşmeye geçerlilik tanınması gerekmektedir. Davacı ...'in dayandığı satış vaadi sözleşmesi 23.08.1993 tarihlidir. Davalı ...'in ise dava dışı ...'den temliknameye dayanarak davalı ... ile yapılan 08.04.1993 tarihli sözleşmeye dayanması nedeniyle önceki tarihli sözleşme geçerli olacaktır.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.
Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.
Davalı ...'in temlik aldığı tarihte dava konusu taşınmazda davacı ... tarafından konulan 11.10.1993 tarihli şerh bulunduğu ve bozma kararında iyiniyetli olmadığı belirtilmiş ise de ...'in temlik nedeniyle dayandığı sözleşme daha önceki tarihli olması nedeniyle dava dışı ...'in davalı ...'ye karşı ileriye sürebileceği defileri temlik alan davalı ...'in de aynı haklara sahip olması nedeniyle temlikten önce konulan şerhin bir önemi yoktur. Bu nedenle davanın tamamen reddi gerekmektedir.
Açıklanan nedenlerle karar düzeltme isteğinin kabulü ile bu sebeple bozma kararı verilmesi gerekirken sayın çoğunluğun karar düzeltme isteğinin reddine dair görüşüne katılmıyorum.
KARŞI OY YAZISI
Dava, 23.08.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Dosya kapsamına göre;
08.04.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile, ... dava konusu 12 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerinin tamamını ...'e satmayı vaat etmiştir.
23.08.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile, ... 12 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerinin tamamını bu defa ...'e satmayı vaat etmiştir.
11.10.1993 tarihinde, vaat alacaklısı ... olan 23.08.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmiştir.
04.03.1994 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile, ... 12 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerinden 8001/18288 payını ...'a satmayı vaat etmiştir.
22.08.1994 tarihli “düzenleme şeklinde temlikname” ile temlik eden ..., 08.04.1993 tarihli ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve alacaklarını, temlik alan ...'a devretmiştir.
16.03.2011 tarihinde dava konusu taşınmazın tapu kaydındaki satış vaadi şerhi terkin edilmiştir.
Somut olayda, davacı ...'in dayandığı 23.08.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesinin tanzim tarihinde vaat borçlusu ...'ın dava konusu taşınmazdaki payı tartışmalıdır. Zira, 12 parsel sayılı taşınmazda irsen gelen 4/16 pay ile birlikte aynı gün yani 23.08.1993 tarihli ve 5060 yevmiye numaralı, saat 16.00'dan sonra tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senet ile kardeşi ...'den satın aldığı 3/16 iştirakli pay ile birlikte toplam 7/16 pay sahibidir. Davacı ... ile vaat borçlusu ... arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin, ... ile ... arasında tapuda yapılan resmi pay satışından önce mi, yoksa sonra mı olduğunun tespiti gerekir. Zira, tapudaki pay satışından önce düzenlendiğinin anlaşılması halinde davanın konusunun sadece 4/16 pay olacağının, aksi takdirde yani noterdeki sözleşmenin tapudaki işlemden sonra yapıldığının kabulü halinde ise davanın konusunun 7/16 pay olacağının kabulü gerekecektir.
Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz, yine bir satış vaadi sözleşmesi ile bir başka kişiye devir ve temlik edilebilir.
Alacağın temliki işlemi bir akit niteliğindedir. Akdin tarafları ise alacağını devreden (eski alacaklı) ile devralan (yeni alacaklı)dır. Temlik işleminin konusunu ise, eski alacaklının bir borç ilişkisi sebebiyle doğmuş olan, borçluda mevcut bir hak veya alacağı oluşturur. Dolasıyla, temlik sözleşmesi ile mevcut bir alacak hakkı nakledilir. Artık borçludan ifayı istemek, gerektiğinde onu ifaya zorlamak hakkı artık temlik alana geçer.
Bu durumda; ... 08.04.1993 tarihinde dava konusu taşınmazdaki miras payını ...'e satmayı vaat ettiğine ve ...'in de bilahare bu sözleşmeden doğan tüm hak ve alacaklarını 22.08.1994 tarihinde ...'a temlik ettiğine göre, temlik tarihinde taşınmazın tapu kaydında 23.08.1993 tarihinde ... Acar lehine yapılmış satış vaadi sözleşmesinin 11.10.1993 tarihinde tapuya işlenen şerhinin bir etkisinin olmayacağı açıktır. Temlik alan ..., temlik tarihine göre değil, temlikin dayandığı satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği 08.04.1993 tarihine göre vaat alacaklısı ...'in sahip olduğu hakları kullanabilecektir. Vaat borçlusundan ifası istenilen hakkın doğduğu tarih temlik tarihi değil, temlikin dayandığı satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği 08.04.1993 tarihidir. Temlik tarihinde tapu kaydında mevcut şerh temlikin dayandığı sözleşmeden sonra konulduğu için temlik alanı etkilemeyecektir. Yani, temlik eden ... yönünden bir hüküm ifade etmeyecek olan şerh, onun tüm hak ve alacaklarını temlik alan ... yönüden de bir hüküm ifade etmez.
Ayrıca, vaat borçlusu ...'ın 04.05.1995 tarihinde ...'den satın aldığı 3/16 payın, davacı ...'in dayandığı 23.08.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesinden sonra edinilmiş olması nedeniyle bu paya ilişkin talebin reddi gerekirken ...'nin ...'den satın aldığı ve bilahare davalı ... adına tescil gören bu payı da kapsayacak şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması da doğru değildir..
Mahkemece yapılması gereken iş, davacı ...'in dayandığı 23.08.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesinin yukarıda değinildiği şekilde 4/16 paya mı yoksa 7/16 paya mı ilişkin olduğunu belirlemek, sözleşmenin konusunun 4/16 pay olduğunun anlaşılması halinde, vaat borçlusu ...'ın bu payı davacı ...'den daha önce ...'e satmayı vaat etmiş olması ve davalı ...'in de bu hakkı temlik almış olması nedeniyle davanın reddine karar vermek, davacının dayandığı sözleşmenin konusunun 7/16 paya ilişkin olduğunun yani sözleşmenin yapıldığı gün ...'ın 4/16 payı ile birlikte ...'den aldığı 3/16 payı da kapsayacak şekilde toplam 7/16 paya ilişkin olduğunun anlaşılması halinde ise, sadece vaat borçlusunun ...'den satın aldığı ve bilahare diğer paylarla birlikte ...'e devrettiği bu 3/16 pay yönünden davanın kabulüne karar vermek olmalıdır. Zira, davalı ... bu payı tapu kayıtlarında davacı ... lehine konulan şerhten sonra edindiği için, TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen tapu siciline güven ilkesinden istifade edemeyecektir.
Bu itibarla; davalı ... vekilinin ve davalı ... vekilinin karar düzeltme itirazının kabulü ile Dairemizin değişik gerekçeyle bozmaya ilişkin kararının kaldırılarak yerel mahkeme kararının yukarıdaki gerekçelerle bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan sayın çoğunluk kararına katılmıyorum.”
Full & Egal Universal Law Academy