MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.10.2011 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne kısmen reddine dair verilen 21.01.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ve davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar, 304 ada 26 parsel sayılı taşınmazı murisleri ...’ın 1979 yılında davalılar murisi ...’dan satın aldığını, murisleri tarafından taşınmazın üzerine iyiniyetle yapılan yapının değerinin taşınmazdan daha fazla olduğunu, arsa payının bedeli karşılığında TMK’nın 724. maddesine dayanılarak davacılar adına tescilini, olmadığı takdirde üç katlı taşınmazın tüm eklentileri ile davacıların murisi adına ait olduğuna karar verilmesini veya binaların dava tarihindeki değerinin tespiti ile tahsilini talep etmiştir.
Davalılar, davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme tapu iptali ve tescil ile tazminat taleplerinin reddine, binanın 2. katının davacıların murisi ...’a ait olduğunun tespitine karar vermiştir.
Hükmü, taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre davalının tüm, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Dava, Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tespit veya tazminat istemine ilişkindir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut uyuşmazlıkta, dava konusu taşınmaz üzerinde 3 katlı bina mevcut olup bu bina yapıldıktan sonra, davacıların murisi ..., annesi ...’dan 1979 yılında taşınmazı satın almıştır. Söz konusu satış nedeniyle muris ...’ın diğer mirasçıları, muris ...’in mirasçılarına karşı muvazaa nedeniyle ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nde 2010/107 Esas sayılı dosyasında tapu iptali ve tescil davası açtığı, yargılama sonucunda davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın ... adına olan tapu kaydının iptali ile Mürüvvet mirasçıları adına miras payları oranında tapuya tesciline karar verildiği ve kararın kesinleştiği görülmüştür.
Mevcut delillere ve tüm dosya kapsamına göre davacıların murisi ...'in iyiniyetli olduğu kanıtlanamamıştır. İyiniyet koşulu gerçekleşmediğinden diğer koşulların araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
Davacıların murisi ...’in iyiniyetli olmadığı, dolayısıyla TMK’nın 724. maddesi uyarınca lehine tescil koşullarının oluşmadığı anlaşıldığından tapu iptali ve tescil talebinin reddedilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak taşınmaz üzerinde bulunan binanın ikinci katının davacıların murisi ... tarafından yapıldığı anlaşıldığından asgari levazım bedelinin bilirkişi vasıtasıyla tespit edilerek davacılara ödenmesi gerekirken, ikinci katın davacıların murisine ait olduğunun tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalılar vekillerinin tüm, davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE, 2 numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde davacılara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03.04.2015 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan üç katlı binanın tüm eklentileriyle birlikte muris ...'a ait olduğunun tespiti veya bina değerinin tespiti ile bunun tahsiline karar verilmesi talebini içermektedir.
Karacasu Asliye Hukuk Mahkemesi 21/01/2014 tarihli kararıyla; dava konusu, Karacasu İlçesi Yaylalı Mahallesi 304 ada 26 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 1. ve 2 katı mesken, zemin katı işyeri olarak kullanılmak üzere inşa edilen binanın 2. katta bulunan teras dairesinin davacıların mirasbırakanı ...'a ait olduğunun tespitine, davacının tapunun iptali ve tescili davası ile diğer tazminat istemlerinin reddine karar vermiştir.
Hüküm, davacılar ve davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Sayın çoğunluk, dava konusu taşınmaz üzerinde üç katlı bina bulunduğunu, bu binanın yapımından sonra 1979 yılında, davacıların murisi ...’ın dava konusu taşınmazı annesi ...’dan satın aldığını; ...’ın diğer mirasçılarının muris muvazaası nedeniyle davacılar aleyhine açtıkları dava sonunda dava konusu taşınmazın tapusunun iptal edildiğini, taşınmazın Mürüvvet mirasçıları adına miras payları oranında tesciline karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini belirterek, mevcut delillere göre davacıların murisi ...’in dava konusu taşınmaz üzerine ev yaparken iyiniyetli sayılamayacağı gerekçesiyle Türk Medeni Kanununun 724. maddesinden yararlanamayacağına; ayrıca binanın ikinci katının davacıların murisi ... tarafından yapıldığı anlaşıldığından asgari levazım bedelinin tespit edilerek davacılara ödenmesine karar verilmesi gerekirken ikinci katın davacıların murisine ait olduğuna karar verilmesini doğru görmemiş ve kararı bozmuştur.
I- Bilindiği gibi;
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun,
“a. Mülkiyet ilişkisi” kenar başlıklı 722. maddesinde; “Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.
Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.” (Kanunu Medeni 648. madde),
“b. Tazminat” kenar başlıklı 723. maddesinde; “Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.” (Kanunu Medeni 649. madde),
“c. Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi” kenar başlıklı 724. maddesinde; “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” (Kanunu Medeni 650. madde),
Hükümlerine yer verilmiştir.
II- Sayın çoğunluğun bozma gerekçesinde de belirtildiği gibi;
A) 724. maddeyle yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi veya onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona veya onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir,
724. maddeye dayanarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulabilmesi için üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir. Öncelikle malzeme sahibi iyiniyetli olmalıdır, ikinci olarak binanın değeri açıkça arazinin değerinden fazla olmalıdır ve son olarak malzeme sahibi uygun bir tazminat ödemeyi kabul etmelidir.
B) Muris, gerek sağlararası gerekse ölüme bağlı tasarruflar ile saklı pay sahibi mirasçılarının payı dışındaki terekesini tasarruflara konu edebilir. Murisin saklı pay dışındaki bu tereke parçası üzerinde tasarruf serbestisi vardır. Murisin maliki olduğu dava konusu taşınmazı oğlu ...’e bağışlamasını yasaklayan veya engelleyen herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.
Türk Medeni Kanununda mirasçıların korunması için 508. maddesinde tenkis ve 669. maddesinde ise denkleştirme davası öngörülmüştür.
Öte yandan, 1/4/1974 tarihli ve 1974/1-2 tarihli İBK ile mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapuda kayıtlı taşınmaz hakkında, tapu sicil müdürlüğünde yapılan satış sözleşmesinin mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 18. maddesi uyarınca muvazaalı olması nedeniyle, gizli bağış sözleşmesinin ise şekil şartına uyulmadan yapıldığı ileri sürülerek saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen mirasçılar tarafından dava konusu yapılabileceğine de karar verilmiştir.
III- Muris Mürüvvet mirasçıları muris muvazaasına dayanarak, davalıların murisi ... adına kayıtlı dava konusu taşınmazın tapusunu iptal ettirmişlerdir.
Somut olayda, ... mirasçıları, bu davanın davacıları aleyhine ... Asliye Hukuk Mahkemesine açtıkları 16/9/2002 tarihli davada, dava konusu 304 ada 26 parsel sayılı taşınmazın muris Mürüvvet tarafından davacıların babası ...’a aslında bağışlandığını, ancak satış yapılmış gibi tapuda devir yapıldığı iddiasıyla tapunun iptalini, olmadığı takdirde mirastan kaynaklanan saklı payları oranında tenkisine karar verilmesini talep etmişlerdir.
Mahkeme, 7/9/2007 tarihli ve 2002/155 E. 2007/141 K. sayılı kararında ve bozma sonrasında verdiği 28/12/2010 tarihli ve 2010/107 E. 2010/145 K. sayılı kararının gerekçesinde; “taşınmazın eskiden beri muris ...'a ait olduğu, 3. bir kişiden devir alınma durumunun söz konusu olmadığı bu taşınmazın üzerinde bulunan eski kargir binanın uzun yıllar ... ve kocası tarafından kullanıldığı, daha sonra yıkılarak yerine yeni bina yapıldığı, yeni bina için davalıların murisi ...'ın müteahhit ile anlaştığı ve inşaat yaptırdığı, davalı tanıklarının beyanı ile de sabittir.” tespitini yapmış; tarafların murisi ...'ın dava konusu
taşınmazı oğlu ...’e aslında bağışladığına, ancak tapuda satış gibi gösterildiğine, bağış akdi geçerli şekilde yapılmadığından, satım akdi ise muvazaalı olduğundan taşınmazın tapusunun iptali ile Mürüvvet’in mirasçılık belgesindeki payları oranında davada taraf olan mirasçılar adına tesciline karar vermiştir.
Muris Mürüvvet mirasçılarından ... tarafından ... mirasçıları aleyhine ... Asliye Hukuk Mahkemesine açılan 27/09/2011 tarihli ve 2011/110 E. 2012/68 K. sayılı başka bir davada da dava konusu taşınmazın 3/21 payının muris muvazaası nedeniyle davacı Mehmet adına tesciline karar verilmiştir.
IV- Sayın çoğunluk ile aramızdaki görüş farklılığı, malzeme sahibinin iyiniyetli olup olmadığı noktasındadır.
A) 1974 tarihli İBK kararında, taşınmazın devrini gerçekleştiren muris ile devralanın kötü niyetli olacaklarına hükmedilmediği gibi dava konusu taşınmazın iptaline karar veren mahkeme kararında da dava konusu taşınmazın devrini gerçekleştiren muris Mürüvvet’in ve oğlu davacıların murisi ...’ın kötü niyetli olduklarına hükmedilmemiştir. Ayrıca, 724. madde uyarınca malzeme sahibinde aranan iyiniyet, inşaat yapılırken malzeme sahibinin arazi malikine karşı göstermesi gereken iyiniyettir. Davalıların murisi ..., inşaatı yaparken arazinin maliki olan ...’e karşı iyiniyetli ise, muris muvazaası nedeniyle (gerçekteki bağış sözleşmesinin şekle uygun olmaması nedeniyle) dava konusu taşınmazın tapusunun iptal edilmesi, bu iyiniyeti ortadan kaldıramaz 5/7/1944 tarihli ve 1944/12-26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince.
B) 5/7/1944 tarihli ve 1944/12-26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçe ve sonuç bölümünde;
“Başkasının arsası üzerine diğeri kendi malzemesiyle bina inşa veya başkasının tarlasına biri kendi fidanını garsettikte arzın mütemmim cüzu halini alan bu muhdesatın mukadderatı, yer sahibinin bu inşa ve garsa olan muvafakat veya ademi muvafakatına göre değişir. Bu ihdasta yer malikinin muvafakati yoksa muhdesatın akıbetini Kanunu Medeninin 648 ve 649 uncu maddeleri tayin eder.
648 inci maddedeki (Malikin rızası olmaksızın) kaydı, malikin rızası olursa hükmün değişeceğine işaret eden ihtirazî bir kayıttır.
Bir tertip ve insicam dairesinde Kanunu Medenide bu hükümler sevk edilirken yer sahibinin muvafakatiyle vaki olan ihdaslar için 650 inci madde ile ayrı bir hüküm vaz'ına lüzum görülmüştür.
Kanunen muteber olmayan haricî satışlarda dahi yer sahibinin inşa veya garsa muvafakati inşa ve garsiyatta bulunan kimsenin suiniyetini tasavvur etmek imkânını selbedeceğinden yer sahibinin rızasının tahakkuku halinde 650 inci maddenin tatbikinde tereddüt edilmemek icap eder.”, hükmüne yer verilmiştir.
Aktin şeklen tamam olmamasının, Kanunu Medeninin 650. maddesinin tatbikine engel olmayacağı, çünkü haricî bir alım ve satıma dayanmaksızın bir kimsenin diğerinin arsası üzerine malikin sarih veya zımnî rızasıyla bir bina inşa etmesi durumunda dahi 650 inci maddeden başka tatbik olunacak bir madde bulunmadığı; alâka ve sebepsiz olarak inşaatta hüküm böyle olunca haricî bir satış alâkasıyla müterafık bir rıza ve muvafakata istinatta ise evleviyetle bu maddenin tatbik edileceği belirtilmiştir.
İçtihadı Birleştirme Kararına göre, bir taşınmazın devri için yapılan akit şeklen geçerli olmasa dahi, o akdin taraflarından olan satın alan kişi, satın aldığı arazi üzerine satan malikin izniyle kendi malzemeleriyle bir bina yaparsa Kanunu Medeninin 650. maddesinden (4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 724. maddesi) yararlanır.
V- Somut olayda, davacıların murisi ..., dava konusu arazi annesi ...’a ait iken onun rızasıyla, taşınmazın ileride kendisine verileceği inancıyla once zemin ve birinci katı yapmış ve 1979 yılında tapuda satım akdine dayalı olarak adına devir gerçekleştirildikten sonra ikinci katı da yaparak binayı tamamlamıştır.
1- Taşınmazın maliki ... ile binayı yapan ... arasında, dava konusu taşınmazın ...’e devrine yönelik irade birliği ve uyumu vardır. Taşınmazın devrine yönelik olarak taraflar arasında irade birliği mevcut ise de geçerli şekilde bir sözleşme yapılmadığından dava konusu taşınmazın tapusu iptal edilmiştir. Bu durum karşısında davacıların, babaları ...’in külli halefleri olarak, binanın yapımı sırasında malik olan Mürüvvet mirasçıları aleyhine TMK’nun 724. maddesine dayanarak tapu iptal davası açıp açamayacakları çözülmesi gereken öncelikli meseledir.
1944 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına göre, geçerli şekilde yapılmayan bir sözleşmeye dayanarak taşınmazı alan kişi, taşınmazın malikinin rızasıyla arazi üzerine bina yapınca nasıl iyiniyetli kabul ediliyorsa, bu olayda da davacıların murisi binanın yapımı sırasında iyiniyetlidir ve 724. madde uyarınca arazi üzerindeki binanın değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa tazminat mukabilinde taşınmazın tapusunun iptali ile adına tescilini isteyebilmelidir.
2- Öte yandan, Dairemizin istikrar bulmuş kararlarına göre; dava konusu taşınmaz üzerindeki paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesinin talep edilmesi halinde, taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%.....) oran kurulmak suretiyle
belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.
Sayın çoğunluğun bozma gerekçesinde, binayı yapan malzeme sahibi ... mirasçılarının sadece asgari levazım bedeli talep edebilecekleri belirtilmektedir. Bu görüş, ortaklığın giderilmesi davalarındaki muhdesata ilişkin Dairemizin istikrar bulmuş kararları ile uyumlu değildir.
VI- Sonuç olarak, dosyada bulunan delillere göre ve özellikle Yargıtay incelemesinden geçen ... Asliye Hukuk Mahkemesinin, 7/9/2007 tarihli ve 2002/155 E. 2007/141 K. sayılı kararına göre, taşınmaz üzerinde bulunan yeni binanın tamamının davalıların murisi ... tarafından, taşınmazın maliki Münevver’in izni çerçevesinde kendisine devredileceği inancıyla iyiniyetle yapıldığı; 1979 yılında taşınmazın devrinin ... üzerine gerçekleştiği, muris muvazaasına dayalı tapu iptal davasında bağışlamanın şekle uygun yapılmaması nedeniyle tapunun iptalinin malzeme sahibinin iyiniyetini ortadan kaldırmayacağı, diğer şartların varlığı halinde Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanılarak tescil kararı verilmesi gerektiği gerekçe gösterilerek yerel mahkemenin (tapu iptal ve tescil talebinin reddine yönelik) kararının bu gerekçelerle bozulması gerekirken, yazıldığı gerekçeyle bozulması görüşüne katılamıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy