MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09.10.2013 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 16.01.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili, davalı ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, temliken tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, dava dışı 196 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan ve süt ürünleri üreten tesisin müvekkili tarafından icra ihalesinden satın alındığını; ancak, arıtma tesisi olmadan üretim izni verilmediği için komşu parsel olan dava konusu 196 ada 2 parsel sayılı taşınmazın maliki olan davalılardan alınan ve fakat tapuya şerh ettirilmeyen muvafakatnameler doğrultusunda bedeli ödenerek anılan taşınmaz üzerinde 144.848,00 TL harcanarak arıtma tesisinin kurulduğunu, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, arıtma tesisinin değerinin tarlanın değerinden yüksek olduğunu ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılardan, ..., davacının taraflarından aldığı muvafakatnameye göre taşınmazın yaklaşık 1000 m2 lik kısmına inşaat yaptığını; ancak, daha sonra taşınmazın tamamının tapusunun iptalini talep ettiğini, böyle olacağını bilselerdi davacıya inşaat yapması için muvafakat vermeyecek olduklarını, taşınmazın ifrazının mümkün olduğunu, yapının bulunduğu kısmın ifrazını istediğini savunmuş, diğer davalılar davaya cevap vermedikleri gibi duruşmalara da katılmamışlardır.
Mahkemece, davalılardan ...’nin taşınmazda hissesinin olmadığı gerekçesiyle bu davalı yönünden davanın husumetten reddine; diğer davalılar ... ve ... yönünden ise, davacının dava konusu taşınmazda inşaat yapmasına yazılı muvafakatnamelerle izin verdikleri, karşılığında da bir miktar para aldıkları, davacının temliken tescil talebinde haklı olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili ile davalılardan ... temyiz etmiştir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu 6.093,06 m2 yüzölçümlü 196 ada 2 parsel sayılı taşınmazın 1/2 payının davalı ..., 1/2 payının davalı ... (Atila) Ocak adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.
Dosyada mevcut Uzunköprü 1.Noterliğinin 14.01.2011 ve 13.02.2012 tarihli muvafakatnameleriyle davalıların, aldıkları bedel karşılığında 196 ada 2 parsel sayılı taşınmazlarında davacı lehine toplam 1000 m2'lik bir alanı kapsayacak şekilde geçit hakkı tesisine muvafakat ettikleri; ayrıca davalı ...’ın, 13.02.2012 tarihli adi yazılı belgeyle davacı lehine 1000 m2'lik alanı kapsayacak şekilde geçit hakkı tesisine ve yine dilediği mahiyette inşaat yapmasına muvafakat ettiği anlaşılmaktadır.
Dosyada mevcut bilirkişi raporlarında davacı tarafından yapılan tesisin toplam değerinin 139.239,00 TL, taşınmazın tamamının arz değerinin ise 38.288,78 TL olduğu; tesis ile birlikte davacının kullandığı toplam alanın da 1092,03 m2 olduğu, ifrazın ise mümkün olmadığı bildirilmiştir.
Dava konusu taşınmazın yüzölçümü ile muvafakatnamelere konu alanın miktarı ve ifrazın mümkün bulunmadığı gözetildiğinde taşınmazın tamamının tapusunun iptali doğru değil ise de; yukarıda belirtildiği şekilde tüm koşullar gerçekleşip ifraz koşulunun gerçekleşmemesi halinde TMK'nın 725. maddesinin “...aynı zamanda durum ve koşullar haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir...” hükmü de gözetilerek davacının taşınmazı lehine, davalıların taşınmazı aleyhine irtifak hakkı kurulup kurulamayacağı hususu da değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Mahkemece, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.04.2018 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy