MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21.01.2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 03.03.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, paydaşı olduğu 9, 15 ve 17 numaralı bağımsız bölümlerin dava dışı önceki paydaşı ile davalı arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan dava ile payların davalı adına tesciline karar verildiğini, kararın 12.11.2013 tarihinde kesinleştiğini, önalım hakkı nedeniyle dava konusu bağımsız bölümlerdeki payın adına tescilini istemiştir.
Davalı, zamanaşımı ve hak düşürücü sürenin geçtiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, verilen kesin süre içerisinde önalım bedelinin depo edilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satınalma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Ayni hakların doğumu için tescil zorunludur. Yenilik doğurucu bir mahiyeti bulunan tescil yapılmadıkça ayni hak, ayni hak nitelik ve içeriğini taşımayacağı gibi aleniyet de kazanamaz. TMK'nın 705. maddesi gereğince "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı,
cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır." Mülkiyet hakkının tescil edilmesi halinde aleniyet kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir bir duruma gelir. TMK'nın 1022/2 maddesinde de tescilin etkisinin yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinde başlayacağı açıklanmıştır.
Somut uyuşmazlıkta, davalının 9,15 ve 17 numaralı bağımsız bölümlerde mülkiyeti kazanması.... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/267 Esas 2013/148 Karar sayılı ilamı ile sağlanmıştır. Anılan davada hüküm Dairemizin 09.07.2013 tarih 2013/8560 Esas, 2013/10407 Karar sayılı ilamıyla düzeltilerek onanmıştır. Davalı vekilinin karar düzeltme talebi Dairemizin 12.11.2013 tarih 2013/14026 Esas 2013/14218 Karar sayılı ilamıyla reddedilmiştir. Davalı bu payı anılan mahkeme hükmünün kesinleştiği tarihte kazanmış ise de üzerinde tasarruf hakkını tescil ile elde edecektir. Dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre adı geçen bağımsız bölüm hisseleri halen..... adına kayıtlı olup davalı ... adına tescil gerçekleşmemiştir.
Bu durumda dava ön şartı gerçekleşmediğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın esasına girilerek hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 21.03.2016 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
K A R Ş I O Y
Uyuşmazlık, hükmen tescil kararı ile taşınmaz maliki olan bir kişiye karşı hükmen tescil kararının henüz tapu da infaz edilmemiş olması nedeniyle yasal önalım hakkının ileri sürülüp sürülemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.03.2013 gün ve 2012/6-855 Esas, 2013/376 Karar sayılı ilamında da vurgulandığı üzere; "önalım hakkı"nı düzenleyen ilgili maddelerde hep "satış"tan bahsedilmekte, önalım hakkının payın satışı ile doğacağı vurgulanmaktadır. Öteki deyişle, önalım hakkının kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin geçerli olarak kurulması yeterli olup payın davalı adına tapuda tescilini beklemeye gerek bulunmamaktadır. Nitekim YHGK'nun 06.02.1957 gün ve 1957/6-1-6 sayılı kararında da aynı husus kabul edilmiştir.
Somut olaya gelince; önalım hakkına konu edilen payın ilişkin bulunduğu 101 ada 14 parselde kayıtlı 9-15 ve 17. nolu bağımsız bölümlerle ilgili 1/4 hisse 29.06.2007 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı ...'a satışı vaad edilmiş ve... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/267 Esas, 2013/148 Karar sayılı 05.04.2013 günlü ilamı ile davalı ... adına hükmen tescil kararı verilmiştir. Anılan karar Yargıtay denetiminden geçerek 12.11.2013 tarihinde kesinleşmiştir.
Davalı ... kesinleşen hükmen tescil kararıyla dava konusu edilen taşınmazların 1/4 hissesinin mülkiyetini kazanmıştır. Mülkiyetin kazanılması tescilden önce doğmuştur. Tescil üçüncü kişilere karşı aleniyeti sağlar, ayrıca malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi için tescil şartı öngörülmüştür. Yasal düzenlemede hükmen tescil kararı ile mülkiyet hakkı kazanan bir kişiye karşı önalım hakkının ileri sürülebilmesi için tescil şartı aranmamaktadır.
Taşınmazın satılması, hükmen tescil kararının kesinleşmesi ve mülkiyetin üçüncü kişiye (somut olayda davalıya) geçmesi yeterlidir. Bu nedenlerle mahkemece önalım hakkının kullanılmasına dair davalı aleyhine açılan davada esasa ilişkin inceleme yapılarak sonuca gidilmesi yasaya uygundur.
Sayın çoğunluğun pasif husumet yokluğundan davanın reddi gerekir görüşüne katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy