T.C.
YARGITAY
14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/14741
KARAR NO : 2016/1709 Y A R G I T A Y İ L A M I
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 03.10.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26.06.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı yüklenici, davaya konu daireyi davacıya sattığını bedelini alarak daireyi de davacıya teslim ettiğini beyan etmiştir.
Davalı ..., arsa sahibi olarak payına düşen davaya konu daireyi yükleniciye 3000 Alman Markı fark ödeyerek değiştirdiklerini, davaya konu dairenin kendisine ait olduğunu, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini eksik işleri daire sahiplerinin tamamladığını, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davaya konu ... no'lu dairenin ...no'lu daire ile takas ve fark bedelinin ödenmesi sonucu arsa sahibi ..... hissesi olduğu sonucuna varıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 - 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile "tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği" benimsenmiştir.Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;
6098 sayılı TBK'nın 184. maddesi uyarınca alacağın temlikinin biçim koşuluna bağlı olmaksızın yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Bu nedenle, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenici tarafından yapılan temlik işlemi resmi şekle tabi değildir. Davacının dayandığı 20.11.2000 tarihli davacı ile yüklenici arasında adi yazılı şekilde düzenlenen "Satış Protokolü" geçerli olup dava konusu taşınmazın arsa sahibi ile yüklenci arasında imzalanan 01.04.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 09.12.1998 tarihli Ek Sözleşme gereğince davacının adına tescilini talep ettiği ... no'lu bağımsız bölümün davalı yüklenici payına isabet ettiği görülmektedir. Ancak davalı ....'ın tanıkları davaya konu bağımsız bölümün davalı arsa sahibine ait olduğuna ilişkin beyanda bulunsalar da davalılar arasında bu hususta imzalanmış bir sözleşme dosyaya sunulamamıştır. 6100 sayılı HMK 'nın 201. maddesine göre senede bağlı olan ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikteki her türlü iddianın aynı güçte delille ispatlanması gerekir. Davalı ....'ın yüklenici ile aktedilen inşaat sözleşmesi ve 09.12.1998 tarihli ek sözleşmenin aksini gösterir aynı kuvvette bir yazılı bir delili bulunmamaktadır.
Bu durumda mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.02.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy