MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.02.2015 gününde verilen dilekçe ile ... iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddine dair verilen 02.06.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin temlikine dayalı ... iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin davalı yükleniciden ... İli ... Mh. 175 Ada 29 Parselde bulunan taşınmaz üzerine 5 katlı 8 daire ve 3 dükkan olarak yapılacak yapının 1. kat 1 nolu dairesini 08.11.2012 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelini ödediğini ileri sürerek, ... İli ... Mh. 175 Ada 29 Parselde bulunan taşınmaz üzerine 5 katlı 8 daire ve 3 dükkan olarak yapılacak yapının 1. kat 1 nolu dairesinin ... kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davacının aynı konuda ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/89 E. Sayılı dava dosyası ile açtığı davadan feragat ettiğini, kesin hüküm nedeniyle davanın reddi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan ... iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Hukuk düzeninde istikrar sağlama amacı taşıyan kesin hüküm, hükme karşı yasa yollarının tükenmesi (şekli anlamda kesin hüküm) ve taraflar arasındaki hukuki ilişkinin bir daha dava konusu yapılmaması (maddi anlamda kesin hüküm) şeklinde hukuk yargılama sistemimizde yer almaktadır.
Şekli anlamda kesinleşmeyi zorunlu kılan, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin yeniden dava konusu yapılamaması amacını güden maddi anlamda kesin hüküm HMK’nun 303. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre kesin hükmün oluşabilmesi için; dava konusunun, diğer bir anlatımla dava ile elde edilmek istenen sonucun aynı olması, dava sebebinin yani davanın dayanağı olan vakıaların aynı olması, davanın taraflarının aynı olması gereklidir. Gerek maddi, gerek şekli anlamda kesin hüküm dava şartlarından olmakla, hakim tarafından kendiliğinden gözetilir ve varlığı saptandığı takdirde kesin hükmün varlığı nedeniyle davanın reddi gerekir.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; taraflar arasında görülen ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.01.2015 tarihli 2014/89 E-2015/3 K sayılı dosyasında dava takip edilmemiş, 6100 sayılı HMK'nın 150 maddesi uyarınca davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir. Davacı, inşaatın tamamlanmaması nedeniyle 22.01.2015 tarihinde davalıya ihtarname göndermiş ve görülmekte olan davayı 23.02.2015 tarihinde davalılara yöneltmiştir.
Davanın açılmamış sayılmasına ilişkin olarak mahkemece verilen kararlar mahkemenin dosyadan el çekmesi sonucu doğurması nedeniyle usule ilişkin nihai kararlardır. Bu kararlar şekli anlamda kesin hüküm oluştursalar bile taraflar arasındaki uyuşmazlığı esastan çözmedikleri için maddi anlamda bir kesin hüküm teşkil etmeyecektir. Bu nedenle aynı davanın kesin hüküm sebebi ile tekrar açılamaması prensibi, davanın açılmamış sayılmasına karar verilen hallerde söz konusu olmayacaktır.
Somut olayda da; hükme gerekçe yapılan mahkeme kararının davanın feragat nedeniyle reddine yönelik olmayıp, davanın açılmamış sayılmasına ilişkin olduğu anlaşıldığından, kesin hükümden söz edilemez.
O halde, mahkemece işin esasına girilerek tarafların delilleri toplanıp, değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy