MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.06.2015 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine dayanan ... iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın usulden reddine dair verilen 15.10.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan yüklenici olan ... İnşaat Otomotiv Gıda Turizm Teks. İth. İhr. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile diğer davalılar arasında ... 15. Noterliğinin 20.03.2012 tarih ve 10541 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığını, yapılan sözleşmeye göre 297 ada 63 parselde yapılacak olan inşaatta A Blok 1-3-6, B Blok 1-3-6 ve C Blok 1-3-6 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine bırakıldığını, yine davalı yüklenici ve arsa sahipleri arasında 15.07.2014 tarihinde yapılan harici sözleşmeyle arsa sahipleri adına kayıtlı A Blok 1-3-6, B Blok 1-3-6 ve C Blok 1-3-6 numaralı bağımsız bölümlerin 4.750.000 USD bedel karşılığında davalı ... İnşaat Otomotiv Gıda Turizm Teks. İth. İhr. San. ve Tic. Ltd. Şti’ne devredileceğinin kararlaştırıldığını, davalı yüklenici ve davacı arasında 14.09.2014 tarihinde yapılan harici sözleşmede ise davalılar arasında yapılan 15.07.2014 tarihli harici sözleşmeye göre davalı yükleniciye satışı vaadedilen A Blok 3 numaralı bağımsız bölümün 600.000 USD karşılığında davacı ...’e devredileceğinin kararlaştırıldığını ve bedelin davacı tarafından ödendiğini, arsa sahiplerinin 15.07.2014 tarihli satış sözleşmesinin harici yapıldığı ve geçersiz olduğundan bahisle taşınmazların devrini gerçekleştirmediğini ileri sürerek, davalı yüklenici tarafından davacıya satılan ancak arsa sahipleri tarafından devredilmeyen A Blok 3 nolu bağımsız bölümün ... kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.
Davalı ... İnşaat Otomotiv Gıda Turizm Teks. İth. İhr. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili, davacı ile yapılan 14.09.2014 tarihli sözleşme uyarınca A Blok 3 numaralı dairenin bedeli olan 600.000 USD’nin davacı tarafından davalı şirkete ödendiğini ve taşınmazın 15.04.2015 tarihinde davacıya teslim edildiğini; ancak, arsa sahiplerinin dürüstlük kuralına aykırı davranarak satış sözleşmesinin harici yapıldığından bahisle geçersizliğini ileri sürerek taşınmazın devrini yapmadıklarını, tapunun devredilememesinin arsa sahiplerini kusurundan kaynaklandığını, davayı kabul ettiklerini beyan ederek, yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamalarını istemiştir.
Davalılar ..., ..., ..., ve ... vekili, 297 ada 43 ve 44 parsellerde inşaat yapılmak üzere ... 15. Noterliğinde 20.03.2012 tarih ve 10541 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığını ve sözleşmeye göre arsa sahiplerine bırakılan 9 adet bağımsız bölümün tamamlanmadan ve teslim edilmeden önce, 15.07.2014 tarihinde geçersiz olarak yapılan sözleşmeyle yükleniciye devredileceğinin kararlaştırıldığını, davalı arsa sahiplerinin harici olarak yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu bilmediklerini, ilk üç dairenin bedelini alarak daireleri devrettiklerini, sözleşmenin geçerli olmadığını öğrendikten sonra yüklenicinin ödemelerinden imtina ederek sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle diğer taşınmazları devretmediklerini, davacının 3. kişi olması nedeniyle iyiniyetli olmadığını, davalı şirketin 3. kişiye geçersiz satış sözleşmesi ile dava açtırdığını, davacıya zilyetliğin geçmesinin mümkün olmadığını, davacının satış sözleşmesinde taraf olmayan arsa sahiplerini davalı olarak gösteremeyeceğini, dava konusu hukuki ilişkinin Tüketici Mahkemesinin görev alanına girmediğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalı şirketin arsa sahiplerinden tapuyu devraldığı takdirde davacıya tapuyu devretme imkanına sahip olacağı, bu haliyle davalı şirket bakımından sözleşmenin ifa imkansızlığı olduğu, Yargıtay içtihatlarında kabul edildiği gibi her ne kadar ... iptali davası arsa sahibine karşı açılması gerekiyorsa da bu şekilde satış vaadine dayalı yada tüketici işlemini tüketiciyle sözleşme yapana karşı da açılması gerektiği, davalı şirket tarafından arsa sahipleri aleyhine şu anda açılmış dava bulunmadığı, Asliye Hukuk Mahkemesinde şirket tarafından arsa sahipleri aleyhine dava açılıp kazanıldığı takdirde sözleşmenin ifa imkanı doğacağı gerekçesiyle "davanın arsa sahipleri ve şirket bakımından usulden reddine" dair karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan ... iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Somut olayda; davalılar arasında düzenlenen ... 15. Noterliğinde 20.03.2012 tarih ve 10541 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığını, yapılan sözleşmeye göre 297 ada 63 parselde yapılacak olan inşaatta A Blok 1-3-6, B Blok 1-3-6 ve C Blok 1-3-6 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine bırakıldığı, 15.07.2014 tarihinde düzenlenen harici satış sözleşmesine göre ise A Blok 1-3-6, B Blok 1-3-6 ve C Blok 1-3-6 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahipleri tarafından 4.750.000 USD karşılığında yükleniciye devredileceğinin kararlaştırıldığı, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında yapılan 14.09.2014 tarihli harici satış sözleşmesinde ise de A Blok 3 numaralı bağımsız bölümün 600.000 USD karşılığında davacıya devredileceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. 15.07.2014 tarihli sözleşme uyarınca taşınmazda inşa edilen bir kısım bağımsız bölümlerin ... intikalinin davalı ... İnşaat Otomotiv Gıda Turizm Teks. İth. İhr. San. ve Tic. Ltd. Şti. yapıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda arsa sahiplerinin bir kısım bağımsız bölümlerin bedelini aldıklarını ve taşınmazların devrini gerçekleştirdiklerini beyan etmeleri karşısında diğer taşınmazların devrinden kaçınarak sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz (TMK.2.md.). Mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda inceleme yapılması gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.07.2018 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
-KARŞI OY YAZISI-
Dava konusu 297 ada 63 parsel A Blok Zemin kat 3 bağımsız bölüm nolu mesken, davalı şirket dışındaki arsa sahipleri olan diğer davalılar adlarına 10.04.2014 tarihinde kat irtifakı tesisi suretiyle kayıtlıdır. Davalı şirket ile diğer davalılar arasında 20.03.2012 tarihinde noterde düzenlenen gayrımenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, çekişmeye konu bağımsız bölümün arsa sahipleri olan davalılara ait olduğu; yine davalılar arasında 15.07.2014 tarihli harici satış sözleşmesi yapılarak, anılan inşaat sözleşmesiyle arsa sahiplerine ait olacağı kararlaştırılan ve içlerinde çekişmeli bağımsız bölümün de bulunduğu toplam 9 adet bağımsız bölümün, düzenlenecek USD ödemeli senetler karşılığında davalı şirkete satışının vaadedildiği, davalı şirketin de davacıya, 14.09.2014 tarihli adi yazılı sözleşmeyle, belirtilen 3 nolu bağımsız bölümün satışını vaadettiği taraflar arasında ihtilafsızdır. Davalı şirketin, diğer davalılara 02.04.2015 tarihli ihtarname keşide ederek, bonoların ibraz edilmesi ile ödemelerin kabulü ve taşınmazın tapuda ferağının verilmesi istenmiş ise de; diğer davalılar tarafından düzenlenen 10.04.2015 tarihli cevabi ihtarnameyle, sözleşmenin geçerli olmadığı ve kendilerindeki senetlerin tahsil edilmeden iade edileceği bildirilmiştir. O halde; uyuşmazlık, kayıt maliki olan davalıların, harici satış sözleşmelerinin, yasanın öngördüğü emredici şekil koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunduğunu ileri sürerek çekişmeli taşınmazın mülkiyetini devre yanaşmamalarının TMK'nun 2. maddesi gözetilerek hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Bilindiği gibi; tapulu taşınmazların satışı TMK'nun 706, 6098 sayılı TBK'nun 237 (BK'nun 213), 2644 sayılı ... Kanunu'nun 26 maddeleri uyarınca ve satış vaadi de Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana mülkiyet hakkı bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil şartı, bir ispat şartı olmayıp, bir geçerlilik şartıdır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış belgelerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.
Hemen belirtilmelidir ki; eldeki dava, yüklenicinin inşaat sözleşmesi uyarınca yapmayı taahhüt ettiği inşaat karşılığında kendisine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm hakkında değil, yüklenicinin haricen satın alıp, yine haricen sattığı bağımsız bölüm hakkında açılmış olup; bu haliyle davanın, yüklenicinin alacağının temlikine değil, harici satış sözleşmelerine dayalı ... iptal ve tescil isteğine ilişkin olduğu açıktır. Öyle ise, somut olayda 30.09.1988 tarih ve 1987/2 esas-1988/2 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama olanağından söz edilemez. Anılan tevhidi içtihad kararında, geçersiz sözleşmeye dayanılarak açılan cebri tescil davasının, olayın özelliği gerektirmedikçe, hakkın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla dahi olsa reddi gerektiği vurgulanmış; somut olay gibi örnekler verilerek, bu nitelikteki cebri tescil davasının reddedilmesi gereğine değinilmiştir. Eldeki davada, davalı şirket davayı kabul etmiş, diğer davalılar davanın reddini savunmuşlar; mahkemece, ifa imkansızlığı nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiş olup, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Öyle ise, yukarıda açıklanan nedenlerle ve temyiz edenin sıfatına göre hükmün onanması gerektiği görüşünde olduğumuzdan sayın çoğunluğun bozma kararına iştirak edemiyoruz.
Full & Egal Universal Law Academy