MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.06.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; tazminat isteminin reddine dair verilen 11.11.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, B blok 7 nolu taşınmazın davalılardan ... adına kayıtlıyken vekili ... tarafından satışa çıkarıldığını, ... (... Emlak) ... ... adındaki emlakçı vasıtasıyla 110.000,00 TL'ye satışı konusunda sözleşme yapıldığını, eşi ile olan ihtilafı sebebiyle taşınmazın tapusunu hemen alamadığını, taşınmazın elektriğini açtırmak için ...'a başvurduğunu, ...'un kendisine bir kira kontratı vererek kontratla elektriği bağlatabileceğini söylediğini, haricen satılan taşınmazın 07.07.2007 tarihinde kendisine teslim edildiğini ve bu tarihten itibaren kullandığını, 07.07.2007 tarihli sözleşme gereği tüm edimlerini yerine getirdiğini, sözleşme bedelinin tamamını ... vekili ...'a ödediğini, ancak; adına tescilini talep ettiğinde malik ...'un ...'u vekillikten azlettiğinden taşınmazın tapuda devredilemeyeceğini öğrendiğini, ...'a başvurarak taşınmazın tapuda devrini istediğini, ...'un kardeşi ... ile anlaşmazlıkları bulunduğunu, kardeşinin yaptığı satıştan kendisine pay verilmediğini, bu nedenle tapuda devir işlemi yapamayacağını belirttiğini, taşınmazın daha sonra muvazaalı olarak davalı ...'a satışının yapıldığını, ...’un 80.000 TL öderse tapuyu devredeceğini bildirdiğini iddia ederek, ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi ... ... Cad. ... Evleri B Blok No: 7 adresinde bulunan tapuda ... Mah. 2/1 pafta, 7 ada, 125 parselde kain B Blok, 1. Kat 7 nolu bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın, muvazaalı olarak ... adına olan tapu kaydının iptali ile adına tesciline, mümkün olmaz ise ödemiş olduğu 110.000,00 TL'nin ödeme gününden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile birlikte davalılar ... ile vekili ...'dan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı ..., ...'un vekaletnameyi iptal etmesinden dolayı tapuda davacı adına devir işlemini yapamadığını, kendisinin bir kusuru bulunmadığını, aleyhine açılan davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., taşınmazını diğer davalı ...'a sattığını, kardeşi ... ile aralarında hukuki sorunlar olduğunu, dava konusu taşınmazın bilgisi ve izni dışında ... tarafından davacıya harici satış sözleşmesiyle satıldığını, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğunu, ödediği paraların kime, ne zaman, ne şekilde ödendiğinin açık olmadığını, bu olaylarda bir kusuru olmadığını, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., yargılamaya katılmamıştır.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davacının tapu iptal ve tescile yönelik davasının reddine, davacının davalı ... aleyhine açılan alacak davasının kısmen kabulü ile 100.000,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan tâhsili ile davacıya verilmesine, diğer davalılara yönelik davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı ve davalı ... vekili temyiz etmiştir.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.
Belirtilen ilke, TMK'nın 1023. maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz." biçiminde vurgulanmıştır. Tapu sicili oluşturulan taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüş ise, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve kanun ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut olayda, davacının, davalı ... vekili ...'dan inşa edilen binadan B Blok 7 nolu meskeni 07.07.2007 tarihli harici sözleşme ile satın aldığı, bedelini ödediği ve teslim alarak kullandığı anlaşılmaktadır.
Dava konusu taşınmazın tapu kaydı 28.05.2010 tarihinde davalı ... tarafından vekil aracılığı ile diğer davalı ...’a devredilmiştir. Davacı bu devrin muvaazalı olduğunu, ... taşınmazı görmeden satın aldığını, davaya da cevap vermediğini, 29.00 TL satış bedelinin çok düşük olduğunu iddia etmiştir. Bu nedenle davada öncelikle davalı ...'nın TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olup olmadığı TMK'nın 3. maddesi karşısında yararına geçerli bir tescilin sonuçlarının meydana gelip gelmeyeceğinin saptanması gerekir. Bu nedenle devrin muvaazalı olup olmadığı hususunda deliller toplanmalı, davacının tanıklarına devir konusunda bildikleri sorulmalı tüm deliller toplandıktan sonra iyiniyetli olmadığı anlaşılır ise tapu iptali ve tescil kararı verilmelidir. Davalı ...’nın iyiniyeti sabit olduğu takdirde aşağıda yazılı ilkeler doğrultusunda sonuca gidilmelidir. Şöyle ki;
Bilindiği üzere Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesi anlamında iyiniyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil, vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Davacı 07.07.2007 tarihli harici satış sözleşmesini davalı ... vekili ... ile imzalamıştır. Davalı ..., ... adına yaptığı kat karşılığı inşaat için 02.05.1996 tarihinde vekaletname ile işlemleri yaptığını, emlakçı vasıtasıyla dava konusu taşınmazı davacıya 110.000 TL'ye sattığını teslim ettiğini, bedelini aldığını açıkça beyan etmiştir. Taşınmazın keşifte belirlenen değeri 106.000 TL olup, banka kayıtlarında 100.000 TL'lik ödeme kaydı bulunmaktadır. Davacıya satış işlemi vekaletnamenin geçerli olduğu dönemde yapılmış olduğundan ödenen bedelden vekille birlikte vekil eden de sorumlu olup, davacının sözleşmeye göre ödediği 110.000 TL'den davalı ... ile birlikte ... da sorumlu olduğu düşünülmeden yazılı olduğu üzere satış bedelinin sadece ... tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda yazılı nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2017 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
-KARŞI OY YAZISI-
Davacı, dava konusu taşınmazı satın almak amacıyla, davalı ...’a vekil olarak hareket eden diğer davalı ... ile harici satış sözleşmesi yaptıklarını, taşınmazın zilyetliğini teslim aldığını, 110.000.TL satış bedelini ödediğini ancak, taşınmazın mülkiyetini tapudan devralamadığını belirterek, öncelikle tapusunun iptali ile adına tescilini, olmadığı takdirde ödediği miktarın faiziyle iadesini talep etmiştir.
Davalılardan ... 26/10/2011 tarihli cevap dilekçesinin 2 ve 4. bentlerinde; müvekkili diğer davalı ...’a ait dava konusu taşınmazı, 7/7/2007 tarihinde vekil sıfatıyla 110.000.TL’ye davacıya sattığını ve davacının satış bedelini ödeyerek hesabı kapattığını kabul etmiştir.
Mahkemece; tapu kaydına göre, davaya konu taşınmazın davalı ... adına olduğu belirtilerek; her ne kadar davacı tarafça, davalı ... tarafından, diğer davalı ...’ya yapılan satışın muvazaalı olduğu iddia edilmişse de bu hususun ispatlanamadığı ve ... ile ... arasında yapılan satış işleminin geçerli olduğuna, bu nedenle tapu iptali ve tescil hakkının bulunmadığına; davacının ancak harici satışla ödediği bedelin iadesini isteyebileceğine, dosya kapsamına göre davalı ...'a ödenen miktarın 100.000,00 TL. olduğuna ve bu bedelin davalı ...'dan alınmasına karar verilmiş, diğer davalılar hakkındaki davacı taleplerinin reddine karar verilmiştir.
Hüküm, davacı ve davalılardan ... tarafından temyiz edilmiştir.
Davalılardan ...’un, diğer davalı ...’u ... . Noterliğinin 2/5/1996 tarihli vekaletnamesiyle vekil tayin ettiği; vekaletnamenin 2. sayfasında gayrimenkul satışı konusunda da özel olarak yetkilendirdiği; ... . Noterliğinin 4/6/2009 tarihli azilnamesiyle sona erdirilene kadar, bu vekalet ilişkisinin devam ettiği anlaşılmıştır.
Türk Borçlar Kanununun 502. maddesinin birinci fıkrasında; “Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre; vekil, vekâlet akdiyle kendisine verilen işi veya hizmeti sözleşmeye uygun olarak görmeyi taahhüt etmekte; müvekkil de, yapılan işlemin hüküm ve sonuçlarını kabul etmeyi ve vekili borçlarından kurtarmayı üstlenmektedir.
Dosya kapsamına göre; davalılardan ...’ın, davalı ...’a ait dava konusu taşınmazı vekil sıfatıyla haricen davacıya satıp zilyetliğini teslim ettiği, davacının da satış bedeli olan 110.000.TL’yi davalı ...’a ödediği konusunda tereddüt bulunmamaktadır.
Mahkemenin, davalı ... tarafından, diğer davalı ...’ya yapılan satışın muvazaalı olduğunun ispatlanamadığı ve bu nedenle tapu iptali ve tescil talebinin reddine ilişkin kararında bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak, satış sözleşmesini vekil sıfatıyla yapan ve bedelin tamamını tahsil ettiğini belirten davalı ...’ın beyanları ile ...’ın vekaletname ile yetkili bulunduğu bir dönemde müvekkili ... adına yaptığı sözleşmenin sonuçlarından müvekkil ...’ın sorumlu olacağının nazara alınmaması ve herhangi bir gerekçe gösterilmeksizin, ödenen satış bedelinin davacıya iadesinden vekil ...’ın sorumlu tutulması doğru değildir.
Davacı ve davalı ...’ın sair temyiz itirazlarının reddi ile hükmün açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmesi gerekirken farklı gerekçelerle bozulması yönündeki sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyoruz.
Full & Egal Universal Law Academy